经济适用房缘何“上热下冷”?（来自葫芦岛经济适用房小区）

经济适用住房是指已经列入国家计划,由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造,以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。 它是具有社会保障性质的商品住宅。具有经济性和适用性的特点。经济性是指住宅价格相对于市场价格而言,是适中的、能够适应中低收入家庭的承受能力适用性是指在住房设计、单套面积设定及其建筑标准上强调住房的 实用效果。 经济适用住房的价格按建设成本确定。建设成本包括征地折让费、 勘察设计及前期工程费、建安费‘小区内基础设施配套建设费、贷款利息、税金、1%一3%的管理费。经济适用房以微利价出售。只售不租。其 成本价由 7项因素(征地折迁费‘勘察设计费、配套费、建安费、管理费。 贷款利息、5%以内的利润)构成。出售经济适用房实行政府指导价其售 价由市、县人民政府根据以上几项因素综合确定。并定期公布不得擅自提价销售。 经济适用房和普通商品房最大的区别有: 1、土地是划拨而非转让,所以经济适用房买到的时候没有土地使用权;2、经济适用房的面积套型都有国家严格的规定;3、经济适用房的购买必须满足国家相应的规定,也就是人均居住面积和家庭人均收入必须达到当地的相应标准;4、经济适用房的价格执行政府指导价,开发商不能随意定价、调价;5、经济适用房在不同地区在转让中有不同规定,一般都是在一定年限中不允许转让;6、经济适用房在转让中需向国家补缴土地出让金。 收起

地方官员积极性不高是阻碍经济适用房建设的主要因素。之所以积极性不高,专家分析说:“客观上是因为存在低收入购房者难确认、退出机制困难等操作性难题,但更主要的,是因为经济适用房所用土地实行的是行政划拨,地方政府不能以地生财,配套税费也要减半,这直接减少了财政收入,地方政府也就缺乏动力。另外,一些地方官员错误地认为,房价高了城市才有品味,才能说明发展快,而房价低了则影响城市形象,因此根本不愿意建设经济适用房。” 些城市在调查中发现,由于对经济适用房实行政府包建、包销,因而需要对房子的开发建设、销售、物业管理等诸多环节进行大量的监督、管理和审查等,行政成本很高。同时,国家最初规定,经济适用房面向中低收入这一最庞大的社会群体,这导致供应面过宽,对居民经济状况的审查一旦出现纰漏,就会使一些高收入群体利用自身经济、政治优势买到经济适用房,使政府补贴流向出现偏差。 收起