房地产经纪人要学习的基础知识

有关概念:1.建筑面积2.产权面积:如合同约定面积与产权登记面积发生差异,以产权登记面积为准;误差绝对值超出3%时,买房人有权退房。3.套内建筑面积:套内使用面积+套内墙体面积+套内阳台建筑面积4.套内使用面积:按房屋的内墙面水平投影计算5.商品房的销售面积:套内建筑面积+分摊的共有建筑面积6.房屋的共有建筑面积:各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。7.预测面积8.实测面积:业主办理产权证、结算物业费及相关费用的最终依据。六、建筑面积计算的一般规定成套房屋套内建筑面积的计算套内房屋使用面积的计算:1.套内使用面积包括卧室、起居室、厅、过道、厨房、卫生间、假层、厕所、储藏室、壁柜等分户内面积总和;2.跃层住宅中的房内楼梯按自然层楼的面积总和计入使用面积;3.不包含在结构面积内的烟囱、烟气道、管道井均计入使用面积;4.内墙面的装饰厚度计入使用面积。套内墙体面积的计算:共有墙体按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内阳台建筑面积的计算:1.原设计的封闭式阳台、按其外围水平投影面积计算建筑面积;2.未封闭的挑阳台{底阳台}按其底板水平投影面积的一半计算;3.未封闭的凹阳台按其净面积的一半计算建筑面积;4.未封闭的半挑半凹阳台,挑出部分按其底板水平投影面积的一半计算,凹进部分按其净面积的一半计算建筑面积。分摊的共有建筑面积的计算:分摊的共有建筑面积=共有建筑面积分摊系数*套内建筑面积;共有建筑面积分摊系数=整栋建筑物的共有建筑面积/整栋建筑物的各套内建筑面积之和。第三章 城市规划和城市环境掌握:城市和城市规划含义,居住区的组成和合理规模,居住区规划的技术经济指标。熟悉:城市规划的基本任务,居住区规划的任务和基本内容,城市环境的基本概念和特点。了解:城市规划工作的特点、工作阶段和内容、审批、自然环境依据,居住区的类型、规划布局,室内环境污染的主要来源。一、城市一定数量的非农人口和非农产业的聚集地,有别于乡村的居住和社会组织形式,是国家或一定区域的政治、经济、文化中心。二、城市规划含义:为实现一定时期内城市的经济和社会发展目标,确定城市性质、规模和发展方向,合理利用城市土地、协调城市空间布局和各项建设而进行的综合部署和具体安排。基本任务:略特点:综合性、地区性、预见性、政策性、实践性阶段和内容:城市规划纲要[重大原则性问题]、城市总体规划[期限20年]、近期建设规划[期限5年]、控制性详细规划、修建性详细规划。审批:分级审批制度;国务院:直辖市、省会及100万人口以上城市总体规划;市人民政府:城市规划纲要、城市分区规划、城市详细规划和市管辖的县城、建制镇的总体规划。自然环境依据1.地貌条件:地形、地势、各类地貌现象[黄土、可溶性岩石区等]2.地质条件:地基承载力[单位t/㎡];地下水{可分为上层滞水、潜水和承压水,后两者具有城市用水意义};地震[7度以上防震、9度以上不宜]3.水文条件:指水量、水位、水质、流速等方面情况。一般要求百年一遇洪水水位以上0.5—1m地段4.气候条件:风象{包括风向、风速},污染系数=风向频率/平均风速;气温{离地面1.5m高位置测,人体适宜温度18—20℃;日照三、居住区规划1.任务:创造经济合理的生活环境2.内容:略3.组成内容:建筑工程+室外工程用地组成:住宅+公共服务设施+道路及广场+绿地及体育场用地4.合理规模人口规模[标志]5—6万,和用地规模50—100公顷依据:合理的服务半径、城市干道的合理间距、行政管理体制5.居住区类型:按建设条件分新建和旧居;按所处位置分城市型和独立的工矿企业的居住区6.规划布局:居住区-居住小区;居住区-居住组团;居住区-居住小区-居住组团7.技术经济指标平均层数;建筑密度:控制地块容量和环境质量重要指标;容积率:反映和衡量地块开发强度的重要指标;人口净/毛密度;建筑用地指标四因素:居住面积定额、居住面积密度、居住建筑密度、平均层数。四、城市环境1.概念:包括物理环境[狭义]、社会环境、经济环境、美学环境2.特点:略3.室内环境污染来源:略第四章 土地制度掌握:我国现行土地制度;国有土地使用权出让的概念和特征;土地使用权划拨的概念和主要特征。熟悉:土地所有权概念和种类;国有土地使用权出让的政策;征收集体土地应遵守的原则;划拨土地使用权的范围及管理;闲置土地的处理。了解:国有土地使用权出让合同的管理;征收集体土地的政策规定、补偿范围和工作程序。一、我国现行土地制度1.社会主义公有制分全民所有制和劳动群众集体所有制两种,前者被称为国有土地,后简称集体土地。2.土地登记制度,由县级以上人民政府登记造册,核发的有《国有土地使用者》、《集体土地所有证》、《集体土地使用证》。3.土地使用权有偿由有限期使用制度 划拨土地例外4.土地用途管制制度 土地用途分农用地、建设用地和未利用土地,核心不能随意改变农用地用途,须经有批准权的人民政府核准。5.保护耕地制度二、土地所有权1.概念:土地所有者依法对土地实行占有、使用、收益和依照国家法律规定作出处理,并排除他人干涉的权利。2.种类:国有土地所有权,主体:中国;主体特征:不能亲自行使所有权,主体代表不能亲自行使全部四项权能,代表由最终的处分权。集体土地所有权,主体及代表:村集体经济组织、村民委员会、村民小组、乡镇农村集体经济组织。限制:国家法律、政府管理、和农民集体意志。三、国有土地使用权出让概念:国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者,由使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。特征:有偿性、期限性、物权性政策:1.必须符合土地利用总体规划、城市规划和年度建设用地计划,多部门共同拟定出让地块的性质,须经有批准权的人民政府批准。2.出让方式:协议[不适用商、旅、娱和住宅用地]、招标[分邀请和公开招标]、拍卖、挂牌3.出让程序:略4.出让年限:居住用地70年并到期自动续期,商旅娱用地40年,其他50年。5.收回:期满、提前、没收6.续期:期满前1年提出申请四、集体土地征收遵守原则:珍惜耕地、合理利用和保护土地;保证国家建设用地;妥善安置被征地单位和农民;有偿使用土地;依法征地政策1.两级审批制,即国务院和省级人民政府2.必须进行征地公告,合理使用征地补偿费3.对被征地范围的农民进行安置、补偿和补助4.临时使用土地的期限不超过2年,并不得在上从事经营性活动与修建永久性建筑5.一个建设项目需要征收的土地,应当根据总体设计一次申请批准。补偿范围:土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗补偿费。前两项不得超过前3年平均年产值的30倍。工作程序:略五、国有土地使用权划拨1.概念:县级以上人民政府批准,在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后,取得国有土地使用权或经批准后无偿取得国有土地使用权的行为。2.特征:没有明确期限、无需支付土地使用权出让金、不能擅自转让、抵押和出租。3.范围:国家机关、军事、扶持项目、公益事业、城市基础设施等4.管理: 转让的,由受让方办理土地使用权出让手续,并缴纳土地使用权出让金,或不办理出让手续,但转让方上缴所得土地收益。出租的,上缴租金中所含土地收益。抵押的,抵押金额不包括地价,造成使用权转移的,办理出让手续并缴纳地价款。国企改制的,采用出让、租赁、作价出资入股和保留等方式。六、闲置土地处理1.概念:土地使用者未经原批准用地的人民政府同意,超过规定的期限未动工开发建设的建设用地。2.认定:建设用地批准书颁发日起满1年未动工开发建设的;已动工但开发建设总面积不足1/3或投资额不足25%且未经批准中止开发建设连续满1年。3.处理:房地产开发闲置土地,满1年未动工开发,征收出让金的20%以下,满2年的,无偿收回。 收起