买二手房开始签定协议要注意什么?

购买二手房虽然比购买商品房要简单的多,但其中的陷阱也不少,如果自己不小心,就会发生很多你意想不到的问题。那么怎样才能让自己买的舒心,住的放心呢?这就需要我们大家在购买二手房时要“一看”“二核实”“三签订购房合同,办理过户手续”。一.查看房产证一是看该房产是否有房产证。在新的房屋登记办法实施前,房产证是产权人拥有房屋权利的唯一合法凭证,房产交易是持证交易,只有持房产证,才有可能办理过户手续;二是查看房产证上记载的基本信息是否与房屋实际状况相符;三是看房产证上标的土地性质是集体还是国有,现阶段集体土地上的房屋还不能正常上市交易;四是看产权人身份证与房产证记载是否为同一人。二.核实房屋权利信息1.核实所要购买的房屋是否存在限制条件:一是是否存在抵押,如果该房屋存在抵押,则需卖房人提供抵押权人出具的同意进行房屋买卖的书面证明;二是如果存在下列几种情况时,那么该房屋是肯定不能进行买卖的:已列入拆迁冻结范围之内的;被人民法院或者其他行政机关依法进行查封的;属违法或违章建筑的;存在产权争议已经提出房屋保全的。2.核实该房产是否有共有权人及出租情况。在进行房产的交易过程中就要注意是否有共有权人,共有权人是否同意办理房屋买卖,否则所签订的合同也有可能是无效的;如果该房屋尚在出租中,则需要房主提供承租人放弃优先购买权的书面证明。3.核实房屋的基本情况及其他配套设施。首先要了解房屋的年限和土地使用权的期限,我国实行土地国有制度,一般以出让方式取得的住宅用地使用年限都为70年。其次要核实房屋的面积,一般我们的房屋面积都是以房产证上的面积为准,不过,购买者最好可以结合房产证上所记录的面积,通过自己的目测甚至实际测量的方式对该套房屋的实际面积有一个更为直观的认知。如果有疑义,可委托测绘机构对房屋面积进行测量。最后,核实房屋的基本情况,查看房屋的装修状况,看其在装修过程中,有无留下其他的安全隐患;对房屋的其他设备设施也要进行核查,看其是否齐全、完整,有无损坏;暖气、水、电、有线电视等线路是否通畅。另外建议可以在不同的时间要求看房,这样可以更好的注意一下房子的采光情况。然后就是查看该房屋有无质量问题,如有物业公司的,则要问明物业公司所提供的服务及费用问题。三.签订买卖合同办理过户手续1.在签订买卖合同时应特别注意对房屋交易的关键性约定及卖方的任何承诺体现在合同当中,不能以口头约定代替,因为在多数情况下,口头约定在发生纠纷时无法举证的。应明确约定何时交房、收房,何时到房产交易中心办理房屋的过户手续。如果不按时交房、过户将按什么标准支付违约金。特别应当注意的是,物业费、水费、电费、煤气费、电话费与房屋有关的这些费用,在购房时一定要核实清楚是否存在拖欠。2.签订买卖合同只是房产交易开始的一个过程,后面也有可能引发很多纠纷,所以,在买房过程中注意保留好收据。如双方做两份书面确认书,共同签字,各自保留,这样可以同时保证双方利益;购房者付款时不要忘记让对方出具收条,要求其明确写出所收到的是什么款项及数额。3.在签订合同时,一定要注明卖方迁出户口的期限。在我国大多数地方,都有这样的规定,如果原房主的户口未迁出,您的户口是无法迁入的,而在这一问题上所出现的争议,可能公安及法院也是无法进行受理的。因此,您可以在合同中明确指出原房主的迁出义务,可以采取保留部分尾款,等到其迁出后再付,或者约定一个违约标准,如果房主晚迁出一天,就要支付一定数额的违约金。4.在办理过户手续时,买卖双方应携带自己的有效证件及其他相关资料一同到登记机关办理房屋产权的转让手续,按规定缴纳相关费用。 收起

有中介,你大可放心,注意合同协议书的内容不要影响到自己的利益即可,要自己看,不懂的询问中介清楚。只是房子本身问题要强调几点:第一,房子没有三书一证一表,要问清楚什么时候落实,给个时间,心里有底。第二,房子所在地方是否你亲自去过,了解周边环境,不要认为房子涨价就是好房。第三,验收的时候你是否去过,若没有去过,付定金前还是要去看下,自己对房子情况有个了解。第四,注意房产证上的名字是谁,若房产证还没办下来,可要求直接写你的名字,若卖者不同意,得要等名字改到你名下后才可把钱付完。其中过程中介可以协调帮助处理!!中介可信,但不能太信!!只要做到这点就没有什么好怕的了 收起

2003 版房地产买卖合同示范文本自今年7月1日开始启用。对二手房买卖上下家和中介公司来说,如何签好新合同成为大家关心的一个问题。笔者认为,审查下面五个问题是签好新版买卖合同的关键。 (一)权属审查。主要是审查房屋的权属状况,如有无共有人或房屋有无抵押等权利限制。实践中,权属不清是引发二手房买卖纠纷主要原因之一,由于上家对房屋没有处置权而导致合同无效的诉讼也不少。一般来说,售后公房、因婚姻或继承形成新的共有关系的房屋权属比较复杂,上下家与中介公司应当十分留心。 (二)房价与佣金审查。如今二手房买卖大多数通过中介公司,因此明确委托价格、服务内容、佣金数额就非常必要。审查内容包括两方面,1.上家的委托价与下家的买价是否一致;2.中介公司收取的佣金数额不得超过国家规定的上限比例。审查的依据是上下家与中介公司签订的居间合同和上下家签订的买卖合同。这样的审查能有效地防止极少数中介从业人员违反规定,赚取差价或谋取不当利益。 (三)付款审查。由于房屋买卖实行登记过户制度,因此一般不能实现“一手交钱,一手交房”。上下家或中介公司对付款方式进行审查是保证交易安全的关键措施。在实践中,通过中介公司的付款方式一般有两种,一是中介公司代收代付,另一种是上下家自行交接。代收代付是中介服务的重要内容之一,且中介公司一般不鼓励上下家自行交接,因为自行交接对下家来说风险较大。2003 版买卖合同示范文本对2000 版作了很多改进,但没有对付款附件作相应的完善,笔者认为这是一个缺憾,其格式仅适于自行交接的情况。目前,房款一般分三笔支付,除定金外,还有首付款和尾款。对首付款和尾款,笔者建议采用如下流程: 由于客户需求各不相同,因此付款方式也不是千篇一律。比如,有先交易后交房的,也有先交房后交易的。笔者一般鼓励前者,因为若买卖不成功,交房便没有任何意义,还容易造成装潢款纠纷和房屋迁让纠纷。另外,若不通过中介公司交易,上下家交接房款时应尽量请第三方进行监管。 (四)交房审查。合同签订过程中的交房审查,主要是对有关交房条款的审查,其中包括交房时间、交房条件、交房标志等。交房条件一般包括下家付清房款,上家迁出户口、付清物业及水电煤有线电视等费用,上下家维修金结清。在此要特别说明的是户口迁移,由于户籍管理是公安部门的行政行为,因此户口迁移处于民事行为和行政行为的交叉领域,涉及到买卖法律关系和行政管理法律关系,法院不能在二手房买卖纠纷中对户口迁移直接作出判决。这使得一旦因户口迁出而发生的纠纷,将十分头疼,而且会影响到下家的孩子入学问题。对此,2003版买卖合同在特别告知中作了提示。 关于交房标志,2003新版买卖合同第四条中有明确约定,而且示范文本首次将交钥匙作为二手房买卖的交房标志之一,符合实际情况。 (五)违约救济审查。主要是对上下家违约责任及救济途径的审查。2003 版买卖合同对违约救济条款作了明显的改进。尤其值得一提的是,行政部门倾向于鼓励市民通过仲裁这一途径来解决纠纷。由于仲裁是一审制,有利于提高解决纠纷的效率。当然,上下家也可以选择通过法院解决纠纷。 收起

你好!买这样的房子要细心些,首先要知道对方原来老房子的一些基本情况,比如房屋位置、面积、土地性质等等,所有权人(是一个还是多个),其次是要了解拆迁中是否发生过产权转让,拆迁后的安置方案,还有就是拆迁后一般都有面积清算表、资金结算表、完整的拆迁协议等等,最好全部查看。如果确定要买,产权证暂时还办不下来,我建议去公证,写明房产交易的过程,如果此交易不能完成,也就是说你拿不到产权证,对方的房子将自动变为出租给你50年,并赔偿房款的50%,如果交易圆满完成,公证就自然失效。在交易之前,最好先说明在产权证办出之前先滞留房款30%,并且确定此新房的土地性质(非常重要,划拨性质的将涉及到一大笔的土地出让金)。最理想的交易方式就是直接更名,但是这样比较难,除非有很好的渠道。以上为实际经验,供参考。 收起