买房卖方的时机选择及税费相关流程问题

原在北京海淀区有40多平米的小户型正在出租(属于学校产权房),有在朝阳区60多平米的小户型自住(属于商品房),上述两套房屋均在父母名下。本人于去年申请自住型商品房在大兴(公积金贷款80万元,无商贷)。现因孩子上学,想换房,拟出售朝阳区住房,在海淀购买一套80平左右的房屋或150平左右的房屋(暂未决定方案,月供2万元可以承受,现有存款20万)。因涉及贷款且父母无贷款资格,故出售朝阳住房后只能以本人名义购买海淀房屋。自住房目前尚未有房本。想请问:如果现在购买海淀房屋,是否不能享受相关税收优惠。若五年后出售大兴房屋后再行购买海淀房屋,可否享受税收优惠。希望从专业角度,对目前房屋置换提出专业意见。若卖小换大现在契税不合适,也考虑将朝阳区房屋出租后在海淀区承租一套,待大兴房屋满五年出售后再行购买。若现在实施卖房买房,流程是什么比较稳妥?非常感谢! 收起