贸易合同撤销权问题有关案例分析

田某在一审中起诉称:田某与刘毅系同事关系。 2004年2月12日,刘毅承诺赠与田某石景山区杨庄北区1号楼1101号房屋,并让田某至北京市金鼎房地产开发有限公司龙德嘉园项目部办理入住手续。田某遂领取了入住通知、房屋钥匙,交纳了物业费、取暖费等相关费用,对上述房屋进行装修后居住至今。此后,张卓向北京市石景山区人民法院提起诉讼,田某在该案诉讼期间得知刘毅已经将上述房屋卖与张卓,且双方在买卖合同中约定的房屋价款明显过低。在刘毅已经将房屋有效赠与田某的情形下,刘毅、王卓的上述行为属于恶意串通,损害了田某的合法权益,故应属无效。现诉至法院,诉讼请求:1、依法撤销刘毅与张卓于 2008年5月19日签订的北京市存量房屋买卖合同;2、判令刘毅为田某办理本案诉争房屋的过户手续或赔偿田某装修费等经济损失17万元;3、张卓承担连带赔偿责任。 刘毅在一审中答辩称:1,刘毅与张卓按照有关法律规定签订涉案房屋的买卖合同属有效的民事行为,田某不具有主张合同无效的诉权;2、刘毅与田某之间并不存在关于涉案房屋的赠与合同,田某不能以赠与合同为基础要求撤销刘毅与张卓签订的买卖合同。因此,不同意田某的诉讼请求。 王卓在一审中的答辩意见与刘毅在一审中的答辩意见一致。 一审法院审理查明: 2004年2月12日,北京市金鼎房地产开发公司(以下简称金鼎公司)龙德项目部向田某发出入住通知书,其中载明:您所购买的金鼎大世界龙德嘉园,现正式房号为杨庄北区1号楼1101号房,请携带身份证、**等证件办理入住手续。田某收取了住宅质量保证书和住宅使用说明书。当日,田某与北京市金世界物业管理中心签订了供暖协议书。此后,田某对本区杨庄北区1号楼1101号房屋进行室内装修,并居住至今。 2005年2月3日,龙德嘉园项目部与田某签订协议书一份,其中约定:甲方(指龙德嘉园项目部,下同)将拥有的坐落在北京市石景山区龙德嘉园1号楼1101号暂借给乙方(指田某,下同),房屋建筑面积为125.62平方米;乙方向甲方承诺,暂借该房屋作为居住使用;乙方在使用期内,按规定向甲方或有关部门交纳费用;如甲方售出此房屋,提前通知乙方;乙方接到通知后须在一周内将房屋无条件归还给甲方。 另查:本区杨庄北区1号楼1101号房屋原所有权人为金鼎公司。 2001年7月10日,金鼎公司与北京龙德实业有限公司(以下简称龙德公司)签订商品房买卖合同。 2006年1月11日,龙德公司与刘毅签订房屋买卖合同,此后刘毅取得了上述房屋所有权证书。 2008年5月19日,刘毅与张卓签订了关于本区杨庄北区1号楼1101号房屋北京市存量房屋买卖合同,其中约定:出卖人为刘毅、买受人为张卓;经买卖双方协商一致,该房屋成交价格为四十万元。在买卖合同签订过程中,刘毅提出另有他人暂借买卖房屋居住,张卓并未至购买房屋查看。协议签订后,刘毅与张卓结清购房价款,并共同至房地产交易管理部门办理了房屋所有权转移登记手续。 2008年6月3日,张卓取得了上述房屋所有权证书。 在本案庭审过程中,田某认为刘毅曾以解决住房为由将本区杨庄北区1号楼1101号房屋赠与田某,田某因此入住该房屋;刘毅认为,与田某曾系同事关系,由于田某提出住房困难,刘毅作为时任龙德公司法人代表,同意以公司名义暂借田某本区杨庄北区1号楼1101号房屋居住,金鼎公司基于与龙德公司的合作关系,协助为田某办理了相关入住手续,此后龙德公司下属项目部与田某签订了借房协议。 再查:2008年11月,张卓向法院提起民事诉讼,要求田某腾退本区杨庄北区1号楼1101号房屋并交纳居住期间的水、电、物业等费用,现该案尚未审理终结。 上述事实,有田某及刘毅、王卓的陈述、入住通知书、住宅质量保证书和住宅使用说明书、供暖协议书、 2005年2月3日协议书、商品房买卖合同、房屋所有权证书等证据在案佐证。 一审法院判决认定:本案争议的焦点问题在于田某是否享有合同撤销权。第一,撤销权是合同一方基于重大误解、显失公平或被欺诈、胁迫等情况下签订合同,而向相对方主张的法定权利。刘毅作为涉案房屋即石景山区杨庄北区1号楼1101室原所有权人,与张卓签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示,内容并不违反法律、行政法规的强制性规定,故应属有效合同。田某并非上述买卖合同当事人,不享有合同撤销权。关于田某提出,刘毅与张卓之间的买卖行为能够说明房屋价款过低,系恶意串通损害第三人利益应属无效的主张,首先,本案中合同价款的约定内容是买卖双方合意的结果,不能以此认定双方存在恶意串通的事实;其次,合同无效与合同被撤销基于不同的法律事由,合同是否被确认无效不能通过行使撤销权予以实现。第二,田某主张其行使合同撤销权的基础在于其系因赠与行为而取得涉案房屋。首先,田某对于其提出与刘毅之间存在房屋赠与合同,并没有充分证据证实;其次,根据刘毅提交的 2005年2月3日协议书,能够说明田某与第三人形成了借用合同关系,并占有、使用涉案房屋。由于书证的证明效力一般高于当事人的陈述和证人证言,依据优势证据证明规则,法院对田某提出赠与合同已经生效的陈述意见不予认定。因此,田某提出的上述合同撤销权的理由不能成立。 基于法院对田某所主张赠与合同并未成立的认定,法院对其依据赠与合同要求刘毅协助办理房屋所有权转移登记的诉讼请求不予支持。此外,由于刘毅、张卓与田某并不存在直接的合同权利义务关系,同时上述房屋借用合同亦在履行过程中,故法院对田某以赠与合同无法实现为由要求刘毅、张卓赔偿房屋装修损失的诉讼请求亦不予支持。综上所述,依据《中华人民共和国合同法》第五十四条之规定,判决:驳回田某的诉讼请求。 田某不服一审法院上述判决。其上诉理由是:一、一审法院程序违法。在一审中,田某提出申请,请求法院前往石景山房管局调取本案诉争房屋的全部交易档案、前往团河监狱询问证人李化学,但一审法院均未予采纳,导致本案认定事实不清,判决结果错误。二、一审判决认定事实错误。一审判决认定,根据刘毅提交的协议书,能够说明田某与第三人形成了借用合同关系,并占用、使用涉案房屋。一审法院的认定是错误的。第一、 2005年2月3日协议书是不具有法律效力的。2004年2跃12日金鼎公司龙德项目部的全套业主入住手续、诉争房屋的交易档案等证书,能够证明 2005年2月3日该房屋的所有权人是龙德公司,而非金鼎公司, 2005年2月3日协议上记载的龙德嘉园项目部是金鼎公司龙德项目部,刘毅主张是龙德公司龙德嘉园项目部,除了他陈述之外,没有证据支持,该协议书不能证明田某与第三人形成了借用合同关系;第二、关于入住手续、房屋交易档案等证据,具有客观性。而刘毅提供的协议书存在重大瑕疵,故法院应依法支持田某的主张;第三、一审法院对田某申请调取的证据不予调取,又以田某证据不足为由不支持田某的主张,是极不公平的。综上,请求二审法院撤销一审判决;依法将本案发回重审,或在查明事实的基础上改。 刘毅、王卓同意一审判决。 本院结合一审卷宗的证据材料及开庭笔录,经二审审理,对一审判决所查明的本案事实予以确认。 本院认为:田某以自己与刘毅已经形成赠与合同关系为由,申请撤销刘毅与张卓签订的房屋买卖合同。根据相关法律规定,赠与合同的生效,不仅要有当事人意思表示一致,而且还要有赠与物的实际交付,本案涉及的房屋的赠与是以办理登记手续为实际交付的标志,但田某与刘毅并未办理过户登记手续,赠与合同未生效,故不能对抗善意第三人,且刘毅与张卓签订的房屋买卖合同,系双方当事人的真实意思表示,未悖国家相关法律法规的强制性规定,不存在可撤销的法律事实,田某申请撤销刘毅与张卓的房屋买卖合同没有法律依据,故田某的上诉请求本院不予支持。综上,一审法院判决认定事实清楚,适用法律正确,处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项、第一百五十八条之规定,判决如下: 驳回上诉,维持原判。 一审案件受理费三千七百元,由田某负担(已交纳二十五元,其余三千六百七十五元于本判决生效后七日内交纳);二审案件受理费三千七百元,由田某负担(已交纳)。 收起