房屋买卖前的抵押

买卖双方约定:房屋总价140万。交易前买方支付卖方40万,卖方将该房屋抵押给买方;后办理过户手续,在房地产交易中心缴交税费当日支付尾款人民币100万元给卖方,最后完成过户。问题:交易前买方支付卖方40万,卖方将该房屋抵押给买方。1、卖方是否可以终止交易退还40万。2、遇到上述情况买方是否可以拒绝终止交易要求继续交易。