【车库归属权】

一、物业住宅小区停车位权属问题1,小区地面停车位的所有权归全体业主享有。《土地管理法实施条例》第三条规定“国家依法实行土地登记发证制度。依法登记的土地所有权和土地使用权受法律保护,任何单位和个人不得侵犯。”公民在购买房产后,就依法拥有了该房产的所有权和相应的土地使用权。小区的土地使用权归业主所有,任何单位和个人不得侵犯。在具有使用权的土地上的停车位显然归属于业主。《物权法》第七十四条规定“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。”小区道路停车位的所有权归业主,自然其使用权也归业主。2,全体业主享有小区地下停车位的使用权或优先有偿使用的权利。现在的小区基本上都建设有“地下车库”(本文所指“地下车库”为仅在地下人防工程中划的车位,它没有被隔离成一个个封闭的产权单位。)。地下车库属人防工程。《人民防空法》第五条规定“国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人,通过多种途径,投资进行人民防空工程建设;人民防空工程平时由投资者使用管理,收益归投资者所有。”我们探讨小区地下停车库(位)的问题,首要解决的是权属问题。人防工程产权属国家所有,在非战时(和平时期)其使用权按谁投资谁就具有使用管理权来处理。只要小区地下车库的建设费用纳入到业主所购房产的建筑成本当中,业主毫无疑问就是小区“地下车库”的投资者。小区“地下车库”的使用权就归属业主了。地下车库(位)不论权属归谁,在平时它都要首先满足本小区业主停车的需要,然后才对社会开放。《物权法》第七十四条规定:“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。”投资者不是业主的小区“地下车库”使用权不属于业主,但业主却具有优先有偿使用的权利。二、物业住宅小区停车位收费问题。1,向业主收取使用权属于业主的停车位使用费用是严重侵权行为。物业住宅小区停车位权属全体业主的,业主就有权使用,其他任何单位、个人和组织都无权收取所谓的“场地使用费用、停车费或租金”等等费用。物业服务公司向业主收取所有权是业主的小区停车位的使用费或租金,就如同是“黑社会”向“宅子主人”收取“保护费”。打个比方:一个大宅院里的主人们请了一个管家,管家帮主人们打扫卫生,整理院子里的花草,看家护院。主人们通过交物业管理费支付庭院维护费和给管家工资。主人的车子停在自家的大院里,一天,管家说:“主人们,车子多了,停的太乱了,要规范停车。”本来这是件好事情,可是管家在主人的大院里划了几个车位后,又对主人说:“请交停车费￥￥￥元。”有主人说:“怎么自家院子还要交钱?”管家说:“你主人们同意的呀,况且这钱我又不想收,不过不交钱就没有车位了,也没有出入大院的准入证。”这等于是管家在威胁主人,要把主人们的大院再卖一次给主人或租给主人,于理于法都说不过去。如果我们就是这些主人会怎么想呢?又该怎么办呢?要么管家认错事情结束;要么管家走人、被主人解雇;要么主人交钱给管家。我们相信第一种结果和第二种结果都是大家能接受,也是合情合理的,第三种结果的出现就会引起民愤,和谐社会决不能容忍强行收取“保护费”。今天,如果我们出台的条例里允许物业服务公司向业主收取所有权归业主的小区停车位的“场地使用费用、停车费或租金”等等费用,那么就是同意、认同“黑社会”收取“保护费”是合法的。如果条例里真的有这一条,前面的管家肯定会对主人说:主人呀,法律上有明文规定管家可以向主人收取停车费的。收“保护费”是合法的,主人不交不行,否则不得进入自家院子,就是进得自家院子还得心神不安,这哪里是自己的家园。这个家园已经是管家的了。2,是否对小区停车位收取场地使用费、租用费和停车服务费以及由谁来收取费用要根据权属来确定。不属于业主的停车位,使用权人可以收取使用费,但其收费标准应由政府指导,其收益由使用权人处理。属于业主的停车位,任何单位和个人均无权收取任何形式的场地使用费、租用费和停车服务费。小区停车难和管理难都不是收费的理由。3,对小区业主收取小区停车服务费是重复收费和强行收费。《江苏省物业管理条例》第十九条规定“物业管理服务事项主要包括以下内容:(一)物业共用部位和物业共用设施设备的日常维护和管理;(二)物业管理区域内日常环境卫生、绿化管理;(三)协助管理物业管理区域内公共秩序、安全防范、消防、交通等事项……”可见现有的物业管理服务事项中已经包括了小区地面交通秩序的服务,小区地面停车业已包括在小区消防、交通等事项中,物业服务企业再单独收取小区汽车管理服务费就是重复收费,因为物业管理服务费中已包含了协助管理物业管理区域内公共秩序、安全防范、消防、交通等事项所需服务费。《物业服务收费管理办法》第十一条规定“物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分:1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;3、物业管理区域清洁卫生费用;4、物业管理区域绿化养护费用;5、物业管理区域秩序维护费用……”停车秩序的维护成本显然包含在物业管理区域秩序维护费用中。业主与物业签定的服务合同协议中可以就服务项目和服务费用作进一步的明确。物业服务企业收取了物业管理费就应该承担对停在小区的车辆进行有限的管理义务。业主有自己的停车位,业主没有必要把自己的车子停放再次委托给物业服务企业,如此根本不会增加物业服务企业的管理费用和人员工资等。这种情况下物业服务企业再收取小区汽车停车服务费没有任何的依据,收取停车服务费就是强行收费。《江苏省物业管理条例》第二十三条规定:任何单位和个人不应当就同一服务内容向业主、使用人或者物业管理企业重复收费。4,是否收取小区停车补偿费应该由全体业主来决定一般的小区,尤其是老的小区,由于历史的原因,其停车位大都不能满足业主的停车需要,即业主共有的车位少于业主的汽车。造成部分业主能享受车停小区内,部分业主只能车停小区外的收费停车场。这种情况下对享受到车停小区内的业主收取一定停车补偿费来补偿未享受到共有停车位使用权的业主也就合情合理。如果业主共有的车位能满足所有业主停车的需要,每个业主都能享受到共有车位的使用权,那么就不存在收取停车补偿费的问题。停车补偿费的标准应根据本小区具体情况和当时的物价情况由全体业主协商后确定,由业主委员会收取。也可委托物业服务企业,在报经相关政府部门批准、备案后代为收取。停车补偿费归全体业主所有,由业主委员会管理,收取的费用应主要用于补偿未享受到共有停车位使用权的业主、停车位的维护与改造和抵充全体业主的物业公共服务费等。三、物业住宅小区停车位分配与再建设问题1,小区地面停车位的合理规划、科学分配是解决地面停车管理难的突破口。为了确保小区内外联系的便捷、顺畅、安全,小区道路停车肯定要规范,那怎样才能规范呢?如果业主的车子都有自己的固定停车位,那么小区停车矛盾就可以得以化解,停车难就可以得以缓解。要做到车子都有其固定停车位,可以通过对地面停车位进行科学设置和合理分配来解决。(1)地面停车位的合理规划。在小区公共道路上规划一些临时停车位A;在每幢房屋的周边前后规划(或再建设)一些停车位B。临时停车位A属于小区全体业主共有,停车位B属于相关幢房屋的业主共有。前一种车位(临时停车位A)不得影响道路的通畅和消防安全,后一种车位(停车位B)必须先征得相关幢房屋的业主(土地使用权人)的一致同意后做出规划,再报绿化等部门批准。(2)地面停车位的合理分配我们要召开业主大会讨论,制定并通过一套切实可行的,大多数业主赞同的方案。①车子少车位多,这是大家都高兴的情况。停车位B的分配应按土地使用权来分配,临时停车位A应以就近原则来分配。再多出来的临时停车位A作为来客友人的临时机动停车位。分配好的车位可以标注X幢X单元X室。这种情况下,小区的停车难就不存在了,业主也不需要物业服务企业来增加人员管理车辆的停放了。②车子多车位少,这是大多数小区会出现的情况。通过抽签确定房产附近的地面车位归谁使用,然后再按以下原则分配:停车位B的分配应按土地使用权来分配,临时停车位A应以就近原则来分配。未中签的业主车子租用收费车位(使用权或所有权不属于业主的车位),费用由中签的业主和未中签的业主按比例共同承担。这种情况下,业主可委托物业服务企业来加强管理车辆的停放,并代为收取一定的费用(该费用就是前文所述“停车补偿费”),该费用分为三块:补偿未中签业主租用外面收费车位的费用、抵充增加的物业公共服务费和停车位的维护费。2,小区地下停车位的分配与经营使用权是业主共有的小区地下停车位其使用及收益由全体业主或业主委员会处理。使用权是业主专有的小区地下停车位其使用及收益由专有人处理。使用权归属物业公司等单位的小区地下停车位需先满足小区业主停车需要,其收费标准由政府指导,其收益由物业公司等处理。 收起