请教 房地产项目验收的流程

一、竣工验收概要:竣工验收是房地产开发项目运营过程的最后一个程序,是全面考核建设工作、检查是否符合设计要求和工程质量的重要环节,同时也是确保房地产开发项目质量的关键。 《城市房地产管理法》第26条和2款规定:房地产开发项目竣工,经验收合格后,方可交付使用。《城市房地产开发管理暂行办法》规定,房地产开发项目竣工后,房地产开发企业应当向主管部门提出综合验收申请,主管部门应当在收到申请后一个月内组织有关部门进行综合验收。综合验收不合格的,不准交付使用。综合验收应当包括以下内容:(1)规划要求是否落实;(2)配套建设的基础设施和公共服务设施是否建设完毕;(3)单项工程质量验收手续是否完备;(4)拆迁补偿安置方案是否落实;(5)物业管理是否落实;(6)其他。《城市房地产管理法》第17条还规定:房地产开发项目的质量责任由房地产开发企业承担。房地产开发企业与设计、施工单位的质量责任关系,按照有关法律、法规的规定执行。《房地产开发经营条例》第17条规定,房地产开发项目竣工,经验收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收不合格的,不得交付使用。房地产开发项目竣工后,房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内,对涉及公共安全的内容,组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。该《条例》还规定,住宅小区等群体房地产开发项目竣工,应当依照下列要求进行综合验收:(1)城市规划设计条件的落实情况;(2)城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况;(3)单项工程的工程质量验收情况;(4)拆迁安置方案的落实情况;(5)物业管理的落实情况。住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的,可以分期验收。二、竣工验收部门项目总体竣工验收具体涉及到的单位有:天津市规划和国土资源局、天津市建委、天津市技术监督局、房管局、环保局、安全监督部门、消防部门、气象部门、水、电部门、电信部门、邮政部门、地名等各有关单位。 答案补充 三、建设项目竣工验收(一)竣工验收程序1、竣工验收程序(1) 工程完工 , 建设单位收到施工单位的工程质量竣工报告, 勘察、设计单位的工程质量检查报告 , 监理单位的工程质量评估报告。对符合验收要求的工程 , 应组织勘察、设计、施工、监理等单位和其他有关方面的专家组成验收组、制定验收方案;(2) 建设单位应在工程竣工验收 7 日前 , 向建设工程质量监督机构申领《建设工程竣工验收备案表》和《建设工程竣工验收报告》 , 并同时将竣工验收时间、 地点及验收组名单书面通知建设工程质量监督机构;(3) 建设工程质量监督机构应审查该工程竣工验收十项条件和资料是否符合要求 , 符合要求的发给建设单位《建设工程竣工验收备案表》和《建设工程竣工 验收报告》 ;不符合要求的, 通知建设单位整改 , 并重新确定竣工验收时间 答案补充 2、组织竣工验收要求 建设单位应按下列要求组织竣工验收 :(1) 建设、勘察、设计、施工、监理单位分别汇报工程合同履约情况和在工程建设各个环节执行法律、法规和工程建设强制性标准的情况;(2) 验收组人员审阅建设、勘察、设计、施工、监理单位的工程档案资料;(3) 实地查验工程质量;(4) 对工程勘察、设计、施工、监理单位各管理环节和工程实物质量等方面作出全面评价 , 形成经验收组人员签署的工程竣工验收意见 ;(5) 参与工程竣工验收的建设、勘察、设计、施工、监理等各方不能形成一 致意见时 , 应当协商提出解决的方法。待意见一致后 , 重新组织工程竣工验收 ;当不能协商解决时 , 由建设行政主管部门或者其委托的建设工程质量监督机构裁 决。 答案补充 (二)竣工验收报告工程竣工验收合格后 , 建设单位应当及时提出工程竣工验收报告。工程竣工验收报告主要包括工程概况、报建日期、建设单位执行基本建设程序情况 , 对工 程勘察、设计、施工、监理等方面的评价 , 工程竣工验收时间、程序、内容和组织形式、验收小组人员签署的工程竣工验收意见等内容。工程竣工验收报告 , 还应附有下列文件:1. 施工许可证 ;2. 施工图设计文件审查意见 ;3. 施工单位提交的工程质量竣工报告 , 勘察、设计单位提供的工程质量核查报告 , 监理单位提供的工程质量评估报告 ;4. 施工单位签署的工程质量保修书 ;5. 规划行政主管部门认可文件 ;6. 公安消防、环保等主管部门认可文件 ;7. 建设工程竣工质量验收和使用功能试验资料 ;8. 商品住宅的还应有建设单位签署的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。 答案补充 (三)竣工验收监督要点 建设工程质量监督机构对建设单位组织的竣工验收实施重点监督 , 主要有下列内容 :1. 工程竣工标准是否符合规定 ;2. 工程竣工验收的组织形式、验收程序、执行标准、验收内容是否正确 ;3. 工程实物质量情况及质量保证资料有无重大缺陷 ;4. 竣工验收人员签字及验收文件是否齐全 , 工程建设参与各方主要质量责任人签字手续是否齐全,质量终身责任制档案是否建立。 答案补充 (四)工程质量监督报告对符合竣工验收标准的工程 , 建设工程质量监督机构应当在工程竣工验收之日起 5 日内 , 向备案部门提交单位工程的质量监督报告。工程质量监督报告应包括下列内容:1. 工程概况;2. 工程报监和开工前的质量监督情况 ;3. 施工过程中重点监督部位及各次巡回抽查质量情况 ;4. 地基、基础、主体结构安全、质量检验抽查情况 ;5. 工程建设参与各方执行国家标准、质量行为及质量责任制履行情况;6. 工程竣工技术质量资料抽查意见;7. 工程质量情况及施工中所出质量问题整改情况 ;8. 对工程遗留质量缺陷的监督意见;9. 工程竣工验收监督意见;10. 监督单位、签发人、签发时间、监督人员。 答案补充 四、建设项目竣工验收备案(一)竣工验收备案程序 (二)竣工验收备案文件建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内,向工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门的备案机关备案。建设单位办理工程竣工验收备案应当提交下列文件:1、 工程竣工验收备案表2、 工程竣工验收报告。竣工验收报告应当包括工程报建日期,施工许可证号,施工图设计文件审查意见,勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件及验收人员签署的竣工验收原始文件,市政基础设施的有关质量检测和功能性能试验材料以及备案机关认为需要提供的有关资料。3、 法律、行政法规规定应当由规划、公安、消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件;4、 施工单位签署的工程质量保修书;5、 法规、规章规定必须提供的其他文件。商品住宅还应当提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》 答案补充 (三)竣工验收备案手续备案部门收到建设单位保送的竣工验收备案文件和建设工程质量监督部门签发的《工程质量监督报告》后,验证文件齐全的,应当在《工程竣工验收备案表》上签署文件收讫。《工程竣工验收备案表》一式两份,一份由建设单位保存,一份在备案部门存档。地基、基础设施验收:向市质量监督总站申请,得到《地基、基础验收通知》主体验收:向建交中心质量监督站申请,获得《工程主体地基、基础验收通知》装修验收:向建交中心质量监督站申请,获得《工程装修验收通知书》工程防雷验收:由市防雷检测中心出具验收报告室内环境检测:由具有检测资格的专业机构出具检测报告规划验收:市规划局出具《规划验收合格证》环保、工程档案验收:由区环保局出具环保验收合格证书。由市城建档案管理处发《天津市建设工程档案验收许可证》。消防、人防验收:由市公安消防局、人防院出具验收合格证(适用于高层)电梯、二次供水设施及用水器具验收:由市供水管理处及市特种设备监督检验所验收,出具工程合格证。 答案补充 建设工程综合验收:甲方组织设计、监理、施工各方进行综合验收,市质量监督总站监督并出《质量监督报告》供热验收:区供热办出具《新建住宅供热配套证明》、《供热配套验收审批表》工程验收备案:向建交中心质量监督总站申请,做《建设工程竣工验收备案制表》,监督站出具竣工验收意见。大配套验收:各专业配套部门进行竣工验收,出具合格证,市配套办出具《新建商品房准许使用基础设施配套证明》。非经营性公建验收:区配套办验收,出具验收合格证。申领新建住宅商品房准许使用证:市建委房发《新建住宅商品房准许交付使用证》申领房屋产权证:市房管局发《房屋产权证》 答案补充 五、商品房预售阶段审批流程商品房预售和销售必须应当具备“五证”,即《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程许可证》、《商品房预售许可证》或者《商品房销售许可证》。尤其是《商品房预售许可证》,它是购房者必须审查的最重要的文件。缺少上述文件,则该商品房不具备销售条件。 收起