某开发商通过拍卖获得一宗熟地的50年使用权,拟开发建设一建筑面积为2000平方米的办公楼项目,

某开发商通过拍卖获得一宗熟地的50年使用权,拟开发建设一建筑面积为2000平方米的办公楼项目,建设期为2年,准备采用“滚动开发”的方式。该开发项目总投资为1000万元。第1年项目投资600万元,其中资本金200万元,银行贷款400万元,利率为10%,期限为2年,按年单利计算,期末一次还清本息。第1年该办公楼预售400平方米,均价为8000元/平方米。第2年项目投资400万元,全都以自有资金投入,第2年预售了600平方米,均价为7800元/平方米.项目竣工时,开发商决定将未销售出去的1000平方米改为出租经营。假设前3年的出租率分别为60%、70%、80%,之后各年保持90%的出租率。假设在整个经营期限内月租金不变,出租经营期间的运营成本为毛租金收入的30%。若开发商要求的目标收益率为16%,该办公楼的最低月租金为多收?(假设投资发生在年初,收入和运营成本均发生在年末) 收起