法律问题---想买福利房,怎样避免日后纠纷??

我想买一套给**修的福利房,要4年后才能过户,我们也知道中间会牵涉到一些问题,我想问的是,如果我们现在跟卖房签定一个协议,这个协议,是否具有法律效力,因为5年之内是不允许买卖的,而且好象说5年后有一个土地使用权的什么费用,我们想把这些将会遇到的问题都拟在协议里,就是不知道现在签订这个协议是否有用,万一以后遇到问题要打官司,拿出这个协议来有没有法律效力??????或者要买这个房子的话,我们用什么方法能避免以后的纠纷?听说在不能过户的这几年里买卖福利房,是不受法律保护的?因此,我们是否没资格找公证处对我们的协议进行公证??或者找律师为我们公证??请专业人事给我出出主义~~~~~~若被采纳,定会再追加高分`~~~~~ 收起