第一条为加强我市安置房居住区的物业管理工作,营造整洁、有序、和谐的居住环境,提高人民群众生活品质。根据物业管理法律法规的有关规定要求,结合本市实际,制定本办法。第二条本办法适用于因城市发展、旧城改造、道路建设、重大农业开发及实施土地征收、收购储备土地等搬迁,对被搬迁户实行安置,由政府或国有公司建设的居住区。第三条安置房居住区物业管理实行市场化物业服务模式,由物业服务企业对安置小区物业实行专业的物业 展开
第一条为加强我市安置房居住区的物业管理工作,营造整洁、有序、和谐的居住环境,提高人民群众生活品质。根据物业管理法律法规的有关规定要求,结合本市实际,制定本办法。第二条本办法适用于因城市发展、旧城改造、道路建设、重大农业开发及实施土地征收、收购储备土地等搬迁,对被搬迁户实行安置,由政府或国有公司建设的居住区。第三条安置房居住区物业管理实行市场化物业服务模式,由物业服务企业对安置小区物业实行专业的物业服务。市场化物业服务是指通过招投标或协议选聘,落实专业的、有资质的物业服务企业进驻安置小区开展专业物业服务,其服务标准依照《如皋市普通住宅公共物业服务等级标准和如皋市普通住宅公共物业服务收费标准》执行,考核标准依照《如皋市住宅小区物业服务考核评分标准》执行。第四条暂不具备条件实行市场化物业服务的,由街道办事处(镇人民政府)先行组建物业服务中心,落实前期物业服务,做好小区公共环境卫生保洁、公共秩序管理、园林绿化养护、装饰装修管理、档案资料管理等物业服务。电梯、消防泵房、二次供水泵房、通风设备、监控等专业设施设备的管理和维护保养应当发包给专业公司实施。此类安置小区应当在一年内由街道办事处(镇人民政府)组织实施,逐步过渡到市场化物业服务或由具有资质的物业服务中心实施物业服务。过渡期间,对其物业服务的考核标准依照《如皋市住宅老小区、安置房居住区实施基本物业服务项目考核评分标准》执行。第五条市城管局负责安置房居住区物业管理的行业监督、指导、考核以及对业主委员会的培训和业务指导工作。第六条市物价、住建、国土、工商、公安、环保、水务等部门各司其职做好安置房物业管理相关工作。第七条??街道社区是辖区内安置房物业管理的责任主体,具体负责本辖区内物业管理工作的指导、协助和监督,协调物业管理与社区管理、社区服务的关系,协调建设单位与前期物业服务企业、业主与物业服务企业的关系。各街道办事处(镇人民政府)可组建物业服务中心,承担对安置小区的物业服务企业的日常管理、考核的工作,承担过渡期内的物业服务和物业企业退出后的应急管理。第八条街道办事处(镇人民政府)主要履行以下职责:(一)负责建立“三位一体”的物业管理工作机制,将物业服务纳入社区建设和社区管理体系。“三位一体”物业管理工作机制就是指社区居委会、业主委员会(物业管理委员会)、物业服务企业三个责任主体,通过建立健全相关制度,以小区物业管理联合工作组等形式为载体,明确职责,相互配合,充分发挥各自优势,形成合力,共同推进小区物业服务的创新工作举措;(二)负责组建物业服务中心;(三)负责制定安置房居住区管理规章制度、管理标准,对安置房居住区物业服务情况进行业务指导、考核;(四)接管安置房居住区配套建设属集体资产的经营性用房,负责房屋的招租;(五)负责相关物业管理费用拨付,监督国有、集体管理资金的使用及管理;(六)负责初审房屋专项维修资金的使用申请;(七)负责指导、监督社区组建小区业主委员会,引导业主委员会自行聘请物业服务企业,实行自主管理;(八)负责建立投诉处置机制,协调解决物业纠纷;(九)负责建立应急维修服务机制,做好小区应急服务;(十)负责对社区(村)物业收费工作进行指导和考核;(十一)负责辖区内物业管理的费用账目和档案资料管理。第九条社区(村)主要履行以下职责:(一)协助物业服务中心,做好物业非正常撤出后的应急服务;(二)落实专人负责辖区内安置房居住区物业管理,协助收缴物业费等工作;(三)监督公共部位设施设备的维修维护及维修资金的使用;(四)完成安置房居住区各类创建等突击性任务;(五)负责安置房居住区业主委员会的组建工作,引导选聘专业物业服务;(六)负责安置房居住区入驻签订村规民约,负责各楼幢楼长选聘,负责安置房居住区社会矛盾纠纷调处;(七)负责业主信息收集整理工作,负责对专业物业服务的督查、考核。第十条物业服务企业应当做好以下物业服务工作:(一)负责共用部位、共用设施设备和场所的维修、养护管理;(二)负责公共区域卫生保洁管理;(三)负责小区秩序维护管理;(四)负责车辆行驶及停泊管理;(五)负责小区园林绿化养护管理;(六)负责小区业主装饰装修管理;(七)负责对小区内乱贴乱画、乱植乱种、乱拉乱晒、乱堆乱放、乱搭乱建等行为的发现与制止,并及时上报相关部门;(八)负责小区物业档案、资料管理;(九)负责小区便民服务中心场所管理;(十)负责法律、法规及合同规定的其他管理。第十一条业主委员会应当规范运作,充分发挥自治管理作用,督促业主依约缴纳物业服务费,用时化解小区物业矛盾纠纷。具体工作依照《业主大会和业主委员会指导规则》执行。第十二条??安置房居住区交付前,应当具备以下条件:(一)建设工程竣工验收合格,取得规划、公安、消防、环境保护、民防等主管部门出具的认可或者准许使用文件,并经建设行政主管部门备案;(二)供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备按照规划设计要求建成,供水、供电、供气已安装独立的经检定合格的计量表具;(三)教育、邮政、医疗卫生、文化、体育、环境卫生、社区服务以及人民防空等公共服务设施已按照规划设计要求建成;(四)道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施按照规划设计要求建成,并满足使用功能要求;(五)电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、监控安防等共用设施设备依法取得使用合格证书;(六)物业使用、维护和管理的相关资料完整齐全;(七)法律、法规规定的其他条件。第十三条在未完成安置房小区的各项基础设施功能配套前,因安置需要先行交付入住的,建设单位应及时按标准完成配套建设。如50%以上安置居民已入住或入住安置居民虽不足50%但已入住两年以上,安置小区基础设施功能配套仍未到位的,应由所属街道办事处(镇人民政府)督促建设单位建设到位,并经验收合格。第十四条安置小区建成后,首次选聘前期物业时,建设单位应当按照招投标程序公开选聘物业服务企业,物业服务企业进驻时必须按照物业承接查验的要求,对相关物业进行承建查验,对不符合要求的,建设单位应当限期整改,并对此期限内引发的相关事项承担责任。第十五条建设单位与物业服务企业需做好安置房居住区的承接查验工作,现场查验20日前,建设单位应当向物业服务企业移交下列资料:(一)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;(二)共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料;(三)供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等准许使用文件;(四)物业质量保修文件和物业使用说明文件;(五)承接查验所必需的其他资料。未能全部移交前款所列资料的,建设单位应当列出未移交资料的详细清单并书面承诺补交的具体时限,限期移交到位。第十六条建设单位应当提供前期物业管理开办费,交前期物业服务单位管理,实行专款专用,主要用于购买物业办公设备等固定资产。所购资产归全体业主所有,由物业服务企业管理并使用。物业服务单位应当缴纳前期物业服务履约保证金,并汇入物业管理主管部门指定账户实行集中管理,仅用于前期物业服务单位非正常撤出后应急服务的处理,因原物业服务企业工作失职所造成的遗留问题,相关责任和处置费用由原物业服务企业承担。前期物业履约保证金标准及前期物业管理开办费最低标准均为:项目规划总建筑面积在10万平方米以下的为0.8元/m2,10万平方米以上的每增加1万平方米开办费和履约保证金增加0.5万元。管理及使用按照《如皋市物业管理暂行办法》的规定执行。第十七条??在本办法施行后交付的安置房小区,建设单位应在安置房小区内或小区周边专门设置不少于150平方米的便民服务中心场所,交由物业服务企业进行管理,满足小区业主传统风俗习惯需求。本办法施行前交付的安置房小区,如有条件也应设置便民服务中心场所。第十八条安置房居住区应根据项目总规划建筑面积千分之四的比例配置物业管理用房,低于一百平方米的按照一百平方米配置,并无偿移交。其中,用于业主委员会议事活动用房的,应当按照配置物业服务用房的比例合理确定,一般按照建筑面积二十至四十平方米配置。物业服务用房应当是地面以上的房屋,由建设单位装修,具备独立、正常使用功能,相对集中安排在住宅小区中心区域或者住宅小区出入口附近。物业服务用房设置在住宅楼内的,应当具有独立的通道。物业服务用房不计入分摊公用建筑面积,其所有权属于全体业主。建设单位在申请办理房屋所有权初始登记时,应当注明物业服务用房并申请登记。物业服务用房不得买卖和抵押。第十九条新建安置房居住区要按照每100户不低于20平方米的标准,由开发建设单位无偿为社区居委会提供工作用房。第二十条建设单位建设安置房居住区应当按照不低于总建筑面积千分之三的标准增加配置物业服务经营性用房,并交由街道办事处(镇人民政府)出租管理,其收益用于弥补安置房居住区的物业服务费补助。第二十一条新建安置房交付后,符合业委会组建条件的,街道办事处(镇人民政府)在市城管局的指导下及时召开业主大会,依据业主大会议事规则,确定管理模式。筹备召开首次业主大会会议所需费用由建设单位承担。不具备成立业主大会条件,或者具备成立条件但未成立业主大会的住宅小区,经街道办事处指导后仍不能成立的,可以由街道办事处、社区居(村) 收起
