消费者签定商品房买卖合同应注意问题

4、建筑面积增减的处理办法 (1)套内建筑面积按“按实结算”的原则处理,房地产开发企业应根据这一原则与购房人平等协商,通过预售合同约定具体的处理办法。 (2)凡合同没有约定处理办法的,实测面积大于预售合同约定面积的,购房人不承担超出部分的房价款;实测面积小于预售合同约定面积的,房地产开发企业应退还多收的房价款。 (3)商品住房预售时合同约定的房屋建筑面积和交付时的实测房屋建筑面积一致,但约定的共用部位分摊建筑面积、套内建筑面积与交付时的共用部位分摊建筑面积、套内建筑面积不一致时,仍按上述办法处理。 (4)预售合同载明房屋建筑面积,但未载明共用部位分摊建筑面积、套内建筑面积,交房时房屋建筑面积增加的,购房人不承担增加部分的房价款;房屋建筑面积减少的,房地产开发企业应退还多收的房价款;但合同另有约定的,从其约定。 5、规划、设计变更的处理 房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后,房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。 经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化,以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的,房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内,书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的,视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的,买受人有权退房;买受人退房的,由房地产开发企业承担违约责任。 6、预购商品房的转让 预售合同登记备案后,预购人需转让预售的商品房的,应当按照下列规定办理: (1)尚未付清预售商品房总价款的,预购人应当在征得房地产开发企业同意后,与受让人订立预售商品房转让的合同;(2)已经付清预售商品房总价款的,预购人可以与受让人订立预售商品房转让的合同,并书面通知房地产开发企业。 预售的商品房转让时,预售合同载明的权利、义务随之转移。 预售商品房转让,原预售合同采用示范文本的,双方协商签署原预售合同后的《本合同权益转让书》并向房地产登记机构办理预购商品房转让预告登记。 7、房屋建设工程转让与预售... 收起

一、商品房买卖合同中常用概念 1、商品房现售,是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人,并由买受人支付房价款的行为。这就是说商品房要现售,必须已竣工验收合格,取得竣工验收合格证明,这是国家对商品房现售的基本要求。但有的省市提高了商品房现售的标准,例如:上海目前规定商品房现售,房地产开发企业必须已取得商品房初始登记的房地产权证(大产证),没有取得大产证的新建商品房销售行为均视为商品房预售。 2、商品房预售,是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人,并由买受人支付定金或者房价款的行为。 3、商品房预售许可证,是指商品房符合预售条件后,经房地产开发企业申请,房地产开发主管部门核发的同意房地产开发企业进行商品房预售的书面证明文件。 4、返本销售,是指房地产开发企业以定期向买受人返还购房款的方式销售商品房的行为。建设部《商品房销售管理办法》明令禁止这种销售方式。 5、售后包租,是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。建设部《商品房销售管理办法》规定未竣工的商品房不得售后包租。 6、代理销售,是指房地产开发企业委托具有房地产经纪资格的专业公司代为商品房销售的行为。 7、包销,一般是指房地产开发企业将其开发建设的房屋交由包销人以房地产开发企业的名义销售,包销期满未销售的房屋,由包销人按照合同约定的包销价格购买的行为。 8、大产证,即新建商品房初始登记后的房地产权证,是指房地产开发企业在新建商品房竣工验收后,交付给买受人之前,持有关文件和商品房屋建设项目批准文件办理新建商品房初始登记后,取得的新建商品房房地产权证。这是买受人办理小产证的前提。 二、商品房认购(预订) 1、签订认购(预订)书的前提条件 房地产开发是一个周期较长的过程,从开发商办妥立项、规划、报建审批手续,到取得商品房预售许可证,必然需要一段时间。根据最高人民法院民事审判第一庭的观点,实务中,如开发商已办妥立项、规划、报建审批手续,那么开发项目的总面积、容积率、建筑密度、绿化率等建筑指标均已确定,即商品房中位置、户型、朝向、结构等对商品房销售价格有实质影响的条件已确定,但尚不具备预售条件,尚未取得《商品房销售许可证》,应当说... 收起

商品房买卖合同按其内容,可分为双方义务和违约责任两大块。对开发商而言,其主要义务包括:房屋面积、质量、配套设施、周边环境、物业管理、交房期限、办理产权登记期限等。本文就容易发生纠纷的几方面条款作详细说明: 面积条款:近期以来,由于相关法律法规和司法解释的出台,因面积总数而引起的纠纷已经有明确、规范的处理办法,但因公摊面积增大、户内面积减小,而面积增加值又在误差范围内的情况又时有发生。为避免这一情况的发生,对于面积差异的处理,购房者最好就此在签订合同之前就与开发商明确协商好解决办法,如:公摊面积超过多少比例,购房者将对超出部分不予付款;户内面积缩小多少比例开发商要给予补偿,如何补偿等。 周边环境和配套设施条款:在签订合同时,尽可能将售楼广告中或销售过程中开发商口头承诺的内容签进合同,如开发商不配合,也一定要尽量争取将自己看重的几项内容,如楼下的绿地、车位、宽带网入户、游泳池、儿童乐园等特别给予书面约定;如果开发商不肯将其写入条款时,就很可能不会提供这些内容。这时,消费者就应掂量一下,是否值得购买此房产了。 交房条件和期限条款:交房和办理产权登记是开发商最重要的义务,而办理产权登记的前提又是要开发商向购房者交付了符合约定的房产。因此,合同中就要明确开发商在交房时必须具备什么条件、何时交房、如果不能按时交付符合条件的房产,则应当按日承担万分之几的违约金。在这方面的条款中,开发商最常用的方法是扩大不可抗力的含义。我国合同法规定的不可抗力是指:不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。但开发商常常在合同条款中扩大了不可抗力的范围,例如有开发商约定:“不可抗力是指但不限于开发商不能预见的情况”,这相当于一种无限排除,对购房人显失公平。再如,“其他非甲方所能控制的延误因由(如:不受甲方控制之情况如出入道路污物处理系统,水源电力供应系统及其他主要设备之问题引起的建筑受阻等其他原因)。”按此约定,如果承包商偷工减料被行政主管部门勒令停工也成为了开发商延期交房的理由了。所以,应当尽量明确按照法律的规定来约定不可抗力的范围。 违约责任应当明确 合同条款对双方的权利义务作出约定之后,仅仅是完成了合同目的的一部分。因为订立合同的目的在于防范可能发生的风险,并在违约行为发生后对违约方进行制裁,以保护守约方的合法利益。但如果合同未对违约方的违约责任做出明确、具体的约... 收起