要理解“公共能耗”,先要理解共用部位、共用设备和公共设施三个概念。共用部位是指一幢住宅内部,由整幢住宅的业主、使用人共同使用的门厅、楼梯间、水泵间、电表间、电梯机房、走廊通道、房屋承重结构、室外墙面等部位。 共用设备是指一幢住宅内部,由整幢住宅的业主、使用人共同使用的供水管道、排水管道、落水管、照明灯具、水箱、水泵、电梯、避雷装置、消防器具等设备。 公共设施是指物业管理区域内,由业主和使用人共同使 展开
要理解“公共能耗”,先要理解共用部位、共用设备和公共设施三个概念。共用部位是指一幢住宅内部,由整幢住宅的业主、使用人共同使用的门厅、楼梯间、水泵间、电表间、电梯机房、走廊通道、房屋承重结构、室外墙面等部位。 共用设备是指一幢住宅内部,由整幢住宅的业主、使用人共同使用的供水管道、排水管道、落水管、照明灯具、水箱、水泵、电梯、避雷装置、消防器具等设备。 公共设施是指物业管理区域内,由业主和使用人共同使用的道路、停车场库、照明路灯、排水管道、窨井等设施。 综上所述,业主、使用人公有,共用设备、设施和在公共性服务中所发生的水、电、煤等能源消耗称为“公共能耗”,由此产生的费用为“公共能耗费”。 收取公共能耗费,通常采用三种方法:(1)依据物业管理区域内公共设施、共用设备使用时间、使用总功率,分摊至物业使用面积,产生公共能耗费单价。(2)依据每月能耗(水、电、煤)账单总金额分摊至物业使用面积,产生公共能耗费单价。(3)依据业主使用公共设施的区域、区域内设备的使用功率分摊至区域户数,产生公共能耗费单价。 以上三种方法中,方法(2)收取依据略显粗,忽略了公共能耗费单价测算的复杂过程,将业主自用设备产生的自用能耗与公共能耗混为一体。方法(3)在划分业主使用区域时难以避免共性与个性的矛盾,其还牵涉空关房、空置房等一系列问题,业主及使用人是否应承担此部分费用,界限不清晰。方法(1)本着“相对公平、合理,谁受益谁承担”的分摊原则,依据物业实际情况,合理区分业主及使用人的公共能耗和自用能耗,经过各种数据的积累和分类,全面、科学地测算公共能耗费单价。 但某些物业还存在其特殊性:如业主、使用人用水有经营性和非经营性之分;电费总量受到契约电价,峰、谷、平时段单价等多种因素的影响,尚无统一的公共能耗费的收取标准。各物业可根据自身特点,制订公共能耗分摊办法,报业委会或有关主管部门审批后,方可实施。公共能耗收费的依据及定价,既不能侵犯业主、使用人的权益,又不能影响物业管理公司正常服务运作。 收起
