综合我国的土地出让金制度应如何认识地租的本质及其作用

买卖二手房须明确大小产权 二手房产权是否明晰,在交易中尤为重要。进行二手房买卖时,应注意区分二手房的大产权与小产权。 大产权即完全产权,包括房产使用权证与国有土地使用权。大产权的房屋在进入二级市场时,无需缴纳土地出让金和收益收成。小产权即不完全产权,只包括房产使用权,它与大产权的本质区别在于土地使用权。 由于房改房只有产权证,无土地证,许多业主便很疑惑:如何使房改房的产权变为大产权呢?按有关规定,房改房经交易后,由购房者缴纳土地出让金,就可以变为大产权。 如果将大产权的商品房拿到二手房市场出售,购房者是否需要缴纳土地出让金? 出让金是国有土地所有权的货币体现,属于地租性质。开发商办理合法的立项开发手续后,必须办理土地出让手续。国家按规定收取土地出让金和使用税(费)。对商品房而言,房地产开发商以出让方式取得土地使用权时,必须按照出让合同约定支付土地使用权出让金后才能进行房地产项目的开发。所以,开发商在销售商品房时,会将相应面积的土地出让金列入建房成本并按比例分摊给房屋购买人,也就是说,商品房购买者所付的房款中已包括了土地出让金。 根据现行法律规定,居住用地的国有土地使用权出让的最高年限为70年,以出让方式取得土地使用权的,转让房地产后,其土地使用权的年限为原土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用的年限。 不少人以为二手房交易中的“土地出让金”与“收益分成”皆为中介的收入,这是一种误解。事实上,土地出让金与收益分成只是中介代收代缴的费用。土地出让金由中介代收后,须交给房管部门。收益分成部分,如原房屋属于国家的上缴给国家土地,如原房屋属单位,则缴原产权单位。 物业税,又称“财产税”或“地产税”,主要针对土地、房屋等不动产,要求其所有者或承租人每年缴付一定税款,税额随房产的升值而提高。而在物业税改革的基本框架里,我们又看到物业税是指将现行的房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等收费合并,转化为房产保有阶段统一收取。日前,据可靠消息称,开征物业税工作将在北京率先试点,紧随其后,广东、上海、南京将在今年底或明年初开始试行,最后再在全国推广。同时,据有关人士透露,**财经工作领导小组的有关专家已作了测算,如果按照0.8%的税率征收物业税,不会增加居民的税收负担。 因关系到众多购房者的切身利益,开征物业税备受各方关注。一般预期,随着物业税的开征,房屋成本将进一步下降,从而降低购房“门槛”,增强市民购房的机会和能力。房地产市场的“炒楼风”以及房地产商的“圈地”风潮也有望因此得到平抑。 北京率先启动 广东紧随其后 据悉,北京作为首个试点城市,准备工作已于去年底率先启动,目前对开征物业税的制度建设及前期调研工作也已基本完成,并进入了实质性的实施阶段。据知情人士透露,继北京之后,今年底前或明年初,上海、南京、广东的有关试点工作有可能推出,之后向全国全面推广。 在早前的一次广州市财政工作会议上,广州市常务副市长沈柏年透露,根据国家税制改革方向,广州准备统一征收物业税。鉴于物业税可能会成为今后地方税收的主要收入,沈柏年要求财政部门做好前期准备工作。 省财政厅有关负责人证实,广东可能成为继北京后该项改革的试点地区,但由于该项工作极其复杂和敏感,因此一定要慎之又慎。该负责人表示,物业税的改革要比增值税、所得税两大税种复杂得多,还要做具体调研、制度建设等相关的前期准备工作,因此该项改革要比增值税和所得税的改革迟些日子。 记者就有关事宜向广东省地税和广州市地税求证,有关负责人并未否认此事,但称尚未接到上级部门的正式书面通知。 开征物业税 楼价有波动 业内人士认为,依照我国现行的土地审批制度,老百姓在购买房屋时,房价中就包含了几乎全部的税费,而地价和相关税费约占住宅成本的50%。专家认为,如果改用物业税的形式分期支付地租和税费,现在的房价可望有所下降。据估算,假如以现在的建设成本为100元/平方米计算,把地价和其他费用所占建设成本的比例降到国外的一般水平,房屋建设成本将会降到58元/平方米。从理论上说,在购买新房这一环节上,消费者至少可降低10%-20%的购房成本。对于广州等地价高企的大城市来说,物业税的开征,则大大降低广州住宅的开发成本,居民置业门槛也大大降低。 但也有业内人士认为,新的房地产税收方式会导致购房者在以后按年交纳税费时,有可能会比一次**纳要承担的多,这种情况会产生一种“平买贵用”的现象。但是国务院发展研究中心专家则表示,将来征收物业税一定会结合购房者的经济承受能力进行设置,这样不仅不会增加居民的负担,还会促使地方**改变其短期行为,更关心投资环境。 物业税启动会推动二手交易 对于物业税的开征,广州发展商大都认为这是对**、发展商和业主普遍有利的消息。锦江房地产有限公司副总经理杨晓军说,如果开征物业税,消费者首次购房成本会下降,但另一方面房价就会分摊到日后税收上,由于“买房不贵、供房贵”,这可能使得一部分消费者宁愿选择物业税相对较低的二手房。而且,目前广州大量的空置房,在物业税开始征收后,也可望得到一些不愿担负过高供房费用的消费者来消化。 另外,由于土地成本占房地产开发成本比重高达20%—40%,开征物业税,房价肯定会下降,但因为考虑到房子的使用成本,购房者消费会变得更加理性,市场的越趋成熟会令发展商的开发行为更加规范化。杨晓军认为,由于如今**是一次性征收地价,开征物业税将会使**的财政收入变得相对稳定,分期固定的财税收入将会让**在考虑出地数量和规模时,更加具有长远性和计划性。 新闻链接 什么叫物业税? 据中国税务学会的专家介绍,物业税又称“财产税”或“地产税”,主要针对土地、房屋等不动产,要求其所有者或承租人每年都缴付一定税款,税值随房产的升值而提高。据有关消息,物业税开征的可能性操作法是将现行的房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等收费合并,转化为房产保有阶段统一收取的物业税,即把买房子前已经交的税,放到买房子后按年缴交收取。多方观点认为,此举可以彻底解决目前我国房产地征税中存在的“范围过窄、税基覆盖不全、计税依据不科学”等问题。 开征物业税,对于已经有物业的市民来说,最关注的是开征物业税前已有物业是否还须征缴物业税。而业内人士认为,开征物业税前已有的物业不须征物业税可能性不大。因为物业税是会根据物业的增值情况收取的,旧有物业升值了必然要收取物业税。 对于没有物业的市民来说,由于开征物业税后房价将会有一定程度的下降,首次置业的市民应是开征物业税的受惠者。尤其对于消费水平较低的自住型的一次置业者来说,将会更容易成为有楼一族。 简单地说,物业税开征后,目前开发商一次性缴纳的土地出让金将转为缴纳少量土地补偿金,这一补偿金数目将大大低于目前的土地出让金水平,也可采取招标、拍卖、挂牌等方式选择开发商。开发商拿到土地后,**将给予其三年开发周转期,三年期限过后,售出的房地产部分由购房者逐年缴纳物业税,未售出部分则应由开发商缴纳物业税(又称地租) 物业税,又称“财产税”或“地产税”,主要针对土地、房屋等不动产,要求其所有者或承租人每年缴付一定税款,税额随房产的升值而提高。而在物业税改革的基本框架里,我们又看到物业税是指将现行的房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等收费合并,转化为房产保有阶段统一收取。 物业税征收进入模拟测算阶段 在部分地区试点 在今天举行的中国经济形势报告会上,财政部副部长楼继伟说,物业税正在做模拟测算,估计不久将在部分地区开始试点。 所谓物业税,主要针对土地、房屋等不动产,要求其承租人或所有者每年都要缴付一定税款,而应缴纳的税值会随着其市值的升高而提高。据了解,世界上有80多个国家开征物业税。楼继伟今天证实 ,我国正在就这一新税种的征收做模拟测算。 据了解,许多公司在一些工业园区内购置了大片土地,而厂房等办公设施只占土地面积的1/3左右,其他地方都搞成绿化。“物业税开征后,这些公司变相圈地的投机行为就不那么容易了”。楼继伟说,开征物业税后,这些保存的土地需要逐年交税。而以往的惯例是,土地的买方或承租方只需要一次**纳所有税费。 楼继伟解释说,这一新税种还可以校正一些地方**的短视行为。据说,目前由于没有物业税,一些地方**进行土地开发等活动时,往往只重视眼前利益。而开征物业税,则能保证地方**每年都有一定收入。如此,他们的目光可能会更长远些。 楼继伟还指出小**大市场是国家财税改革的方向。去年的财政政策实际上已经紧起来了。今年财政部的预算报告准备适当减少一些预算赤字。这就是说,**支出将适当减少。(作者:何磊) 物业税,又称“财产税”或“地产税”,主要针对土地、房屋等不动产,要求其所有者或承租人每年缴付一定税款,税额随房产的升值而提高。而在物业税改革的基本框架里,我们又看到物业税是指将现行的房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等收费合并,转化为房产保有阶段统一收取。该税种主要是为了限制房地产投资同时推动空置住房进入流通领域。目前北京等试点城市已经进入前期准备阶段 收起