农村宅基地流转

土地权利是我国农民的最基本的权利,是其他一切权利的基础,关系到农民的生存问题。我国宅基地使用权制度在很大的程度上体现了土地的生存保障功能,强调土地资源属性,其财产属性被严重弱化。《物权法》虽然确定了宅基地使用权的用益物权性质,将它作为一种独立的用益物权进行了专章规定,但所赋予的权能仍然是一种受到限制的物权,有人称之为“不完全物权”。 目前,关于宅基地使用权是否可以自由流转的问题仍存在着大量的争论。 一、宅基地使用权的性质 《物权法》第152条规定:“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利,有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。”宅基地使用权是我国《物权法》规定的一种特殊的用益物权类型,是农村集体经济组织的成员经过依法审批获得的在农民集体所有的土地上建造个人住宅及其附属设施的无固定期限限制的集体土地使用权。这从法律上确定了宅基地使用权是我国农民重要的一项用益物权,保障了农民的基本居住权利。 1.物权性 我国《物权法》将宅基地使用权单独列在用益物权编下的一章中,从立法上明确了宅基地使用权是一种独立的用益物权。用益物权主要是指权利人对他人所有的不动产或者动产,在一定范围内加以占有、使用、收益的权利。宅基地使用权的目的是对他人所有的土地加以利用,即在农民集体所有的土地上建造住宅及其附属设施的权利,具有用益物权的性质。 2.社会保障性 土地具有保障人们基本居住条件的功能,农村的宅基地使用权是和集体经济组织成员权紧密联系在一起的,只有集体经济组织的成员才有资格无偿获得宅基地使用权。农民通过无偿获得宅基地使用权的方式享有最低限度的实物生存保障。因此,农村宅基地承载着保障农民基本生存权利的特殊功能,具有很强的社会保障性质。 二 、财产性与保障性的内在冲突 社会保障性使得宅基地使用权在初始取得和使用上有着严格的限制。宅基地使用权的初始取得是指村民通过合法的申请直接从作为所有权人的集体获得,针对特定土地的使用权。我国《土地管理法》对宅基地使用权的取得有着严格的限制,只有农村村民才有权申请宅基地使用权,城镇居民无权申请,宅基地的面积不得超过一定的标准。农村村民一户只能拥有一处宅基地,农村村民出卖、出租房屋后再申请宅基地的,不予批准。国家不允许村民将取得的宅基地用于建厂房、房地产开发等经营性质的活动,农村宅基地使用权在一般情况下是不能流转的。 宅基地使用权的财产性要求自由流转,但其保障性要求权利均衡和稳定,这就构成了宅基地使用权双重性质的内在冲突。目前,我国宅基地使用权的法律限制体现了“重保障轻财产”的特点。 三、宅基地使用权流转的必要性和现实性 (一)宅基地使用权流转的必要性 1.市场经济发展的必要结果 随着**市场经济体制的不断完善与成熟,产权概念不断得到人们认可和国家保护,农村宅基地的资产属性在市场经济发展中不断得到显化和体现,农民对宅基地土地资产意识随着我国经济体制的发展与完善中得到强化。要想使农村经济实现质的飞跃,必须要充分挖掘农村土地资源的市场潜力,加快集体土地使用权物权化进程,让农民真正拥有土地权利,使土地更多投入商品化、市场化利用,在产生更多产品价值的同时提高土地资源自身的价值。 2.土地财产性的内在要求 宅基地作为农民的一种重要的财产,需要在法律上赋予权利人相应的权利,以彰显其财产性。房屋是农民合法的私有财产,原则上可以自由处分。如果不允许他们之间自由买卖,那么则属于违反“原则”而确立“例外”。 我国的《物权法》、《土地管理法》、《城市房地产管理法》等都赋予了城镇居民可转让和抵押的建设用地使用权和房屋所有权,却不允许广大的农民持有可交易的房地产,人为限制了农民进入统一的土地流转市场。以身份限制其财产自由,显然违背了物权法的平等精神,是一种歧视。同样的私人合法财产,立法上却作出了大相径庭的规定。如此,农民的宅基地使用权是一个没有市场价值的权利,这种不公平立法是对农民利益的严重损害。农民拥有宅基地使用权利,却无法真正充分行使这种权利。 (二)宅基地使用权流转的现实性 大规模城市化进程已经成为不可逆转的趋势,大规模农村人口城市化,是我国经济、社会发展的必然结果。城市住宅用地制度已经形成了以“有偿、有期、有流动性”为特征的商业化用地制度,而农村住宅用地制度停留在传统的“无偿、无期限、无流动”的宅基地使用制度中。城乡住宅用地制度截然不同,城乡房地产市场也因此分割不能沟通。城市化规模扩张,使农民身份发生了转变,农民将逐步丧失对宅基地的依赖。为了促使城乡住宅用地的共同发展,逐步建立“有偿、有期限、可流动”的宅基地使用权制度,使宅基地合理有序地流转势在必行。 四、完善农村宅基地使用权流转制度的建议 (一)建立农村社会保障制度 虽然我国城镇的社会保障已经初步建立起来,但绝大多数农村都还没有建立社会保障制度。要在全国范围内实现从农村土地保障向社会保障的转化,才能从根本上改善农民对土地的依附性,还农村村民在城乡之间自由迁徙的权利、自由择业的权利,他们才有可能自由的实现物权化后的土地权利即宅基地使用权的财产价值,才不会担心失去土地保障后就失去生存保障。 农村宅基地使用权的物权重构,应当以健全的农村社会保障制度为其前提条件。农村土地不应当直接负担农民的生存保障功能,而应用一种新的农村社会保障制度体系替代现行的农村土地保障制度。建立农民社会保障体系替代土地保障功能,有利于加快农民向城镇居民的转变,消除城乡二元结构,统筹城乡经济社会发展,加快推进城乡一体化进程,也有利于扩大社会保障网,增强社会保障的调节功能,为最终实现城乡社会保障一体化奠定基础。针对我国农村社会保障制度的现状,应当建立健全农村社会保障制度。 (二)建立规范有序的农村宅基地使用权流转市场 随着市场经济的逐步发展,土地的资产特性日益显现,我国对城镇国有土地使用制度进行了以改变“无偿、无限期、无流动”为“有偿、有限期、有流动”为主要内容的土地使用制度改革,城市土地市场初步建立。然而,农村集体土地依然是“无偿、无期限、无流动”的状态。这种状态与市场经济发展的趋势是相违背的。农村宅基地流转是**市场经济的客观要求,是一种必然的趋势,应当构建农村宅基地流转市场促进宅基地的流转。 宅基地流转市场的目标是“建立农村宅基地商业化利用的规则和监管措施,并借以推动农村经济的发展。”在人地矛盾日益加剧的今天,要完善**市场体系,协调大量潜在宅基地供需,合理利用土地就必须改变农村宅基地的无偿使用制度,建立规范、有序的农村宅基地市场,形成合理的价格体系,从而使价格在农村宅基地的有效配置中发挥基础性作用。通过立法的形式明确宅基地权利人的相应处分权,规范宅基地的转让和处分,为宅基地的流转提供法律保障和规范的制度基础。在坚持国家监管的前提下,引进市场机制,结合宅基地有偿使用制度对农村宅基地的流转进行合理规范。加强管理,使流转健康、有序发展,并兼顾农民眼前利益和长远利益,进一步促进和发展农村经济,稳定农村社会。有关部门应当开展广泛深入的调查研究,积极探索有效的农村宅基地流转管理体制和运行机制,建立起市场机制调节和国家宏观调控相结合,公平、公正、公开、有序的农村宅基地流转市场,加强对农村宅基地流转的科学管理和有效引导,促使农村宅基地流转制度化、规范化、法制化发展。 收起

土地权利是我国农民的最基本的权利,是其他一切权利的基础,关系到农民的生存问题。我国宅基地使用权制度在很大的程度上体现了土地的生存保障功能,强调土地资源属性,其财产属性被严重弱化。《物权法》虽然确定了宅基地使用权的用益物权性质,将它作为一种独立的用益物权进行了专章规定,但所赋予的权能仍然是一种受到限制的物权,有人称之为“不完全物权”。目前,关于宅基地使用权是否可以自由流转的问题仍存在着大量的争论。一、宅基地使用权的性质《物权法》第152条规定:“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利,有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。”宅基地使用权是我国《物权法》规定的一种特殊的用益物权类型,是农村集体经济组织的成员经过依法审批获得的在农民集体所有的土地上建造个人住宅及其附属设施的无固定期限限制的集体土地使用权。这从法律上确定了宅基地使用权是我国农民重要的一项用益物权,保障了农民的基本居住权利。1.物权性我国《物权法》将宅基地使用权单独列在用益物权编下的一章中,从立法上明确了宅基地使用权是一种独立的用益物权。用益物权主要是指权利人对他人所有的不动产或者动产,在一定范围内加以占有、使用、收益的权利。宅基地使用权的目的是对他人所有的土地加以利用,即在农民集体所有的土地上建造住宅及其附属设施的权利,具有用益物权的性质。2.社会保障性土地具有保障人们基本居住条件的功能,农村的宅基地使用权是和集体经济组织成员权紧密联系在一起的,只有集体经济组织的成员才有资格无偿获得宅基地使用权。农民通过无偿获得宅基地使用权的方式享有最低限度的实物生存保障。因此,农村宅基地承载着保障农民基本生存权利的特殊功能,具有很强的社会保障性质。二 、财产性与保障性的内在冲突社会保障性使得宅基地使用权在初始取得和使用上有着严格的限制。宅基地使用权的初始取得是指村民通过合法的申请直接从作为所有权人的集体获得,针对特定土地的使用权。我国《土地管理法》对宅基地使用权的取得有着严格的限制,只有农村村民才有权申请宅基地使用权,城镇居民无权申请,宅基地的面积不得超过一定的标准。农村村民一户只能拥有一处宅基地,农村村民出卖、出租房屋后再申请宅基地的,不予批准。国家不允许村民将取得的宅基地用于建厂房、房地产开发等经营性质的活动,农村宅基地使用权在一般情况下是不能流转的。宅基地使用权的财产性要求自由流转,但其保障性要求权利均衡和稳定,这就构成了宅基地使用权双重性质的内在冲突。目前,我国宅基地使用权的法律限制体现了“重保障轻财产”的特点。三、宅基地使用权流转的必要性和现实性(一)宅基地使用权流转的必要性1.市场经济发展的必要结果随着**市场经济体制的不断完善与成熟,产权概念不断得到人们认可和国家保护,农村宅基地的资产属性在市场经济发展中不断得到显化和体现,农民对宅基地土地资产意识随着我国经济体制的发展与完善中得到强化。要想使农村经济实现质的飞跃,必须要充分挖掘农村土地资源的市场潜力,加快集体土地使用权物权化进程,让农民真正拥有土地权利,使土地更多投入商品化、市场化利用,在产生更多产品价值的同时提高土地资源自身的价值。2.土地财产性的内在要求宅基地作为农民的一种重要的财产,需要在法律上赋予权利人相应的权利,以彰显其财产性。房屋是农民合法的私有财产,原则上可以自由处分。如果不允许他们之间自由买卖,那么则属于违反“原则”而确立“例外”。 我国的《物权法》、《土地管理法》、《城市房地产管理法》等都赋予了城镇居民可转让和抵押的建设用地使用权和房屋所有权,却不允许广大的农民持有可交易的房地产,人为限制了农民进入统一的土地流转市场。以身份限制其财产自由,显然违背了物权法的平等精神,是一种歧视。同样的私人合法财产,立法上却作出了大相径庭的规定。如此,农民的宅基地使用权是一个没有市场价值的权利,这种不公平立法是对农民利益的严重损害。农民拥有宅基地使用权利,却无法真正充分行使这种权利。(二)宅基地使用权流转的现实性 大规模城市化进程已经成为不可逆转的趋势,大规模农村人口城市化,是我国经济、社会发展的必然结果。城市住宅用地制度已经形成了以“有偿、有期、有流动性”为特征的商业化用地制度,而农村住宅用地制度停留在传统的“无偿、无期限、无流动”的宅基地使用制度中。城乡住宅用地制度截然不同,城乡房地产市场也因此分割不能沟通。城市化规模扩张,使农民身份发生了转变,农民将逐步丧失对宅基地的依赖。为了促使城乡住宅用地的共同发展,逐步建立“有偿、有期限、可流动”的宅基地使用权制度,使宅基地合理有序地流转势在必行。四、完善农村宅基地使用权流转制度的建议(一)建立农村社会保障制度虽然我国城镇的社会保障已经初步建立起来,但绝大多数农村都还没有建立社会保障制度。要在全国范围内实现从农村土地保障向社会保障的转化,才能从根本上改善农民对土地的依附性,还农村村民在城乡之间自由迁徙的权利、自由择业的权利,他们才有可能自由的实现物权化后的土地权利即宅基地使用权的财产价值,才不会担心失去土地保障后就失去生存保障。农村宅基地使用权的物权重构,应当以健全的农村社会保障制度为其前提条件。农村土地不应当直接负担农民的生存保障功能,而应用一种新的农村社会保障制度体系替代现行的农村土地保障制度。建立农民社会保障体系替代土地保障功能,有利于加快农民向城镇居民的转变,消除城乡二元结构,统筹城乡经济社会发展,加快推进城乡一体化进程,也有利于扩大社会保障网,增强社会保障的调节功能,为最终实现城乡社会保障一体化奠定基础。针对我国农村社会保障制度的现状,应当建立健全农村社会保障制度。(二)建立规范有序的农村宅基地使用权流转市场随着市场经济的逐步发展,土地的资产特性日益显现,我国对城镇国有土地使用制度进行了以改变“无偿、无限期、无流动”为“有偿、有限期、有流动”为主要内容的土地使用制度改革,城市土地市场初步建立。然而,农村集体土地依然是“无偿、无期限、无流动”的状态。这种状态与市场经济发展的趋势是相违背的。农村宅基地流转是**市场经济的客观要求,是一种必然的趋势,应当构建农村宅基地流转市场促进宅基地的流转。宅基地流转市场的目标是“建立农村宅基地商业化利用的规则和监管措施,并借以推动农村经济的发展。”在人地矛盾日益加剧的今天,要完善**市场体系,协调大量潜在宅基地供需,合理利用土地就必须改变农村宅基地的无偿使用制度,建立规范、有序的农村宅基地市场,形成合理的价格体系,从而使价格在农村宅基地的有效配置中发挥基础性作用。通过立法的形式明确宅基地权利人的相应处分权,规范宅基地的转让和处分,为宅基地的流转提供法律保障和规范的制度基础。在坚持国家监管的前提下,引进市场机制,结合宅基地有偿使用制度对农村宅基地的流转进行合理规范。加强管理,使流转健康、有序发展,并兼顾农民眼前利益和长远利益,进一步促进和发展农村经济,稳定农村社会。有关部门应当开展广泛深入的调查研究,积极探索有效的农村宅基地流转管理体制和运行机制,建立起市场机制调节和国家宏观调控相结合,公平、公正、公开、有序的农村宅基地流转市场,加强对农村宅基地流转的科学管理和有效引导,促使农村宅基地流转制度化、规范化、法制化发展。 收起