宅基地私自转包给别人做房协议有效吗

甲将自己的一块宅基地(什么手续都没有但有土木结构房子四间)转包给乙做房,条件是乙做好后还房给甲2套120平方的套房。就是想请问下这协议有没有效。就是甲不想给乙做,自己做。