延期过户,要是房东不肯过户怎么办?

我打算向别人买一套09年的房产,为能省点钱,约定三年后过户,这样可以省下营业税,只是我担心要是三年后,房价涨得太高,到时房东不肯过户。只是退钱给我那怎么办,我不是亏大了?我可以用提高违约金的方法来限制他吗?谢谢。请答复。