房地产抵押及抵押率

房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。房地产抵押价格的评估是根据设定抵押时的房地产市场状况，结合过去房地产市场的变化规律和分析预测未来(抵押贷款到期时)的政治、经济及社会状况的变动趋势后，对房地产在抵押贷款到期处分时的市场价格的估算。房地产抵押是一种不确定性的担保，尤其是在经济波动幅度大，房地产抵押价值高、还贷时间长、利率变动大的条件下，抵押贷款的风险较大。金融机构能否准确把握抵押房地产的预期价值，将对金融资产能否有效经营起决定作用。对房地产价格的低估，无疑会影响金融机构贷款的盈利，高估则会影响金融机构贷款的安全性，以致产生不良资产。因此，对抵押房地产进行客观、公正而准确的估价，可以规避和降低房地产抵押贷款风险，促进房地产抵押贷款业务健康有序地开展，具有重要的意义。一、抵押价格的评估原则为确保抵押贷款清偿的安全性，在对抵押房地产的价格评估时需要掌握和贯彻以下三原则：第一，保守性原则。在求取委估房地产的市场价格时，对价格有影响的因素和数据很多，对各种数据进行分析、取舍和测算时，应遵循宁估其少，勿估其多的原则。比如，城市规划是直接影响抵押房地产市场价格的因素，在抵押期内由于城市规划的需要将抵押物用途由商业改为写字楼，在住宅区附近建厂房或建不利居住的其他建筑设施等，都会降低抵押房地产的预期价值。要估计抵押期内规划实现的可能性大小，分析规划的变化对委估房地产属利好还是利空，在具体测算时对利空因素考虑多些，对利好因素考虑少些。第二，易于变现原则。金融机构在贷款合同到期后如无法收回资金，就会尽快将抵押房地产强制性拍卖或出售变现。大部分是通过拍卖的方式来实现，由于拍卖具有时间短，竞买人需一次性付款，某些类型抵押物仅有特定的购买者，使抵押物所能实现的价格一般都低于正常的市场价格水平。市场行情变化对抵押物变现影响极大，如深圳罗湖区的写字楼价格近年来明显下降，前几年抵押的写字楼现在若拍卖变现，拍卖所得一般都低于放贷额。再者，整体房地产分割抵押后的抵押物变现能力也较低，如整层商场办有多个房产证，分割抵押给几个银行或仅部分抵押给某个银行，局部处理受到整体的影响，整体处理受到局部的制约，大大降低了抵押物的变现能力。另据经验总结，用途差异性也在一定程度上影响房地产变现能力，通常商业用房较工业用房在拍卖时更易接近当时正常市场价格的水平。第三，减少风险原则。抵押价格应是扣除拍卖或出售后卖方需向国家缴纳的税费，扣除委托房地产变现所需的如司法费、拍卖费用等费用后的价格。这样即使借款人无力偿还抵押贷款，贷款人仍可以根据约定，从变现的抵押房地产中收回贷出的资金。同时，因我国的土地有偿使用制度实施时间不长，许多土地还是以行政划拨方式取得的，按照《中华人民共和国城市房地产管理法》第四章第三节第五十条规定，设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿，遵照这一法规，以划拨方式取得土地使用权的抵押房地产的抵押价格还应再扣除应补地价一项。从以上三原则，很容易理解市场价格和抵押价格之间的关系：抵押价格=市场价格-风险调整值-政府税费-处置抵押物过程中的费用-应补地价。其中风险调整值由抵押期间市场变化风险及处置抵押物时急于变现、抵押物本身功能折旧及其他灾害所决定，其估算遵循保守性原则和易于变现原则。处置税费和应补地价的确定遵循减少风险原则。据此估算出来的抵押价格不仅充分体现了抵押贷款安全性的要求，保证抵押权人的权益，促成抵押权人接受抵押，而且也有利于抵押人更快获取抵押贷款，同时又不至于使抵押人在无法偿还贷款而被迫拍卖时获得贷款，能够积极稳妥地推进房地产抵押贷款的开展。二、抵押率的确定抵押率就是抵押贷款额与抵押价格之比率。抵押价格由专业评估机构向金融机构提供，贷款额则由金融机构自身来决定。抵押价格的评估只是考虑了作为抵押物的房地产的风险，而贷款项目本身的风险则需要金融机构在确定贷款额时加以考虑。在《中华人民共和国城市房地产管理法》和《担保法》中有规定，房地产抵押是一种担保行为，抵押担保的范围包括了主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用，抵押合同另有约定的按照约定。由于利息、违约金、损害赔偿金、实现抵押权的费用等因素的不确定性造成信贷风险，贷款额决不能等同抵押价格而应低于抵押价格，两者间的关系用公式表示是：贷款额=抵押价格-利息-违约金-赔偿金-约定的其他内容。金融机构在保证资产质量，降低信贷风险的同时，也要考虑资产的盈利最大化，根据贷款企业的经营状况和贷款期等合理确定抵押率及贷款额。任何企业的生产经营都有风险，企业将房地产抵押担保获取的金融机构贷款用于生产经营，在合同规定的时间内能偿还贷款，要以企业持续正常生产经营为前提。一般来说，债务人持有抵押贷款期限越长，投资项目收益的不确定性越大。如果贷款期限是一年，通过对企业过去和现在经营成果及获利能力分析，较容易准确地预测出其今后一年的经营状况。如贷款期限是五年或更长，预测在抵押期内企业的经营状况的难度将增大，贷款风险也大得多。根据国家建设部《城市房地产抵押管理办法》规定，房地产抵押物的抵押率不得超过70%。实际操作中，抵押率应该是抵押权人和抵押人都能接受的比例程度，这样抵押贷款才能得以成功发放。 ，如果你要贷款，推荐你去北京安泽远！比较正规！ 收起

房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。房地产抵押价格的评估是根据设定抵押时的房地产市场状况，结合过去房地产市场的变化规律和分析预测未来(抵押贷款到期时)的政治、经济及社会状况的变动趋势后，对房地产在抵押贷款到期处分时的市场价格的估算。房地产抵押是一种不确定性的担保，尤其是在经济波动幅度大，房地产抵押价值高、还贷时间长、利率变动大的条件下，抵押贷款的风险较大。金融机构能否准确把握抵押房地产的预期价值，将对金融资产能否有效经营起决定作用。对房地产价格的低估，无疑会影响金融机构贷款的盈利，高估则会影响金融机构贷款的安全性，以致产生不良资产。因此，对抵押房地产进行客观、公正而准确的估价，可以规避和降低房地产抵押贷款风险，促进房地产抵押贷款业务健康有序地开展，具有重要的意义。 一、抵押价格的评估原则 为确保抵押贷款清偿的安全性，在对抵押房地产的价格评估时需要掌握和贯彻以下三原则： 第一，保守性原则。在求取委估房地产的市场价格时，对价格有影响的因素和数据很多，对各种数据进行分析、取舍和测算时，应遵循宁估其少，勿估其多的原则。比如，城市规划是直接影响抵押房地产市场价格的因素，在抵押期内由于城市规划的需要将抵押物用途由商业改为写字楼，在住宅区附近建厂房或建不利居住的其他建筑设施等，都会降低抵押房地产的预期价值。要估计抵押期内规划实现的可能性大小，分析规划的变化对委估房地产属利好还是利空，在具体测算时对利空因素考虑多些，对利好因素考虑少些。 第二，易于变现原则。金融机构在贷款合同到期后如无法收回资金，就会尽快将抵押房地产强制性拍卖或出售变现。大部分是通过拍卖的方式来实现，由于拍卖具有时间短，竞买人需一次性付款，某些类型抵押物仅有特定的购买者，使抵押物所能实现的价格一般都低于正常的市场价格水平。市场行情变化对抵押物变现影响极大，如深圳罗湖区的写字楼价格近年来明显下降，前几年抵押的写字楼现在若拍卖变现，拍卖所得一般都低于放贷额。再者，整体房地产分割抵押后的抵押物变现能力也较低，如整层商场办有多个房产证，分割抵押给几个银行或仅部分抵押给某个银行，局部处理受到整体的影响，整体处理受到局部的制约，大大降低了抵押物的变现能力。另据经验总结，用途差异性也在一定程度上影响房地产变现能力，通常商业用房较工业用房在拍卖时更易接近当时正常市场价格的水平。 第三，减少风险原则。抵押价格应是扣除拍卖或出售后卖方需向国家缴纳的税费，扣除委托房地产变现所需的如司法费、拍卖费用等费用后的价格。这样即使借款人无力偿还抵押贷款，贷款人仍可以根据约定，从变现的抵押房地产中收回贷出的资金。同时，因我国的土地有偿使用制度实施时间不长，许多土地还是以行政划拨方式取得的，按照《中华人民共和国城市房地产管理法》第四章第三节第五十条规定，设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿，遵照这一法规，以划拨方式取得土地使用权的抵押房地产的抵押价格还应再扣除应补地价一项。 从以上三原则，很容易理解市场价格和抵押价格之间的关系：抵押价格=市场价格-风险调整值-政府税费-处置抵押物过程中的费用-应补地价。其中风险调整值由抵押期间市场变化风险及处置抵押物时急于变现、抵押物本身功能折旧及其他灾害所决定，其估算遵循保守性原则和易于变现原则。处置税费和应补地价的确定遵循减少风险原则。据此估算出来的抵押价格不仅充分体现了抵押贷款安全性的要求，保证抵押权人的权益，促成抵押权人接受抵押，而且也有利于抵押人更快获取抵押贷款，同时又不至于使抵押人在无法偿还贷款而被迫拍卖时获得贷款，能够积极稳妥地推进房地产抵押贷款的开展。 二、抵押率的确定 抵押率就是抵押贷款额与抵押价格之比率。抵押价格由专业评估机构向金融机构提供，贷款额则由金融机构自身来决定。抵押价格的评估只是考虑了作为抵押物的房地产的风险，而贷款项目本身的风险则需要金融机构在确定贷款额时加以考虑。在《中华人民共和国城市房地产管理法》和《担保法》中有规定，房地产抵押是一种担保行为，抵押担保的范围包括了主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用，抵押合同另有约定的按照约定。由于利息、违约金、损害赔偿金、实现抵押权的费用等因素的不确定性造成信贷风险，贷款额决不能等同抵押价格而应低于抵押价格，两者间的关系用公式表示是：贷款额=抵押价格-利息-违约金-赔偿金-约定的其他内容。 金融机构在保证资产质量，降低信贷风险的同时，也要考虑资产的盈利最大化，根据贷款企业的经营状况和贷款期等合理确定抵押率及贷款额。任何企业的生产经营都有风险，企业将房地产抵押担保获取的金融机构贷款用于生产经营，在合同规定的时间内能偿还贷款，要以企业持续正常生产经营为前提。一般来说，债务人持有抵押贷款期限越长，投资项目收益的不确定性越大。如果贷款期限是一年，通过对企业过去和现在经营成果及获利能力分析，较容易准确地预测出其今后一年的经营状况。如贷款期限是五年或更长，预测在抵押期内企业的经营状况的难度将增大，贷款风险也大得多。根据国家建设部《城市房地产抵押管理办法》规定，房地产抵押物的抵押率不得超过70%。实际操作中，抵押率应该是抵押权人和抵押人都能接受的比例程度，这样抵押贷款才能得以成功发放。 对于这方面问题你可以去安泽信远可以找到更专业的回答。 收起