行家说说购买拆迁安置房如何防范风险?两证齐全吗?有谁说说看?

拆迁安置房屋一般分为两大类:第一类是因重大市政工程动迁居民而建造的配套商品房或配购的中低价商品房。按照有关方面的规定,被安置人获得这种配套商品房的,房屋产权属于个人所有,但在取得所有权的5年之内不能上市交易。第二类是因房产开发等因素而动拆迁,动拆迁公司通过其他途径安置或代为安置人购买的中低价位商品房(与市场价比较而言)。该类商品房和一般的商品房相比没有什么区别,属于被安置人的私有财产,没有转让期限的限制,可以自由上市交易。第二类安置房的性质与一般商品房无差别,所以下面主要介绍第一类安置房在交易时应该注意些什么。第一类动拆迁安置房,由于交易时间长,受市场因素的影响,买家将会面临房价上涨后卖家有意毁约的风险。如果是购买还没定位的安置房,其风险就更大。买卖双方虽然可以知道房屋大致的坐落位置,但无法确定建好后安置房的具体结构、朝向、小区环境等,办理过户等手续时间也会更长。因此在购买此类房产时,签订一份有效的具有可操作性的买卖合同就显得至关重要。买卖合同除了要具备一般买卖合同的主要条款外,还需要对房屋的增购等费用的支付方式、迟延交房等都作出明确的约定。为了稳妥起见,最好请专业的律师对合同约定的条款进行把关,将风险降到最低。 收起

一、拆迁安置房与小产权房的概念拆迁安置房:是指因城市规划、土地开发等原因进行拆迁,而安置给被拆迁人或承租人居住使用的房屋。通常是在人民政府实施土地储备地块、非经营性公益性项目建设、城市基础设施建设和军事设施建设等行政划拨用地的拆迁过程中,以确定的价格、套型面积向具有本市市区户口(含农业职业)的被拆迁人定向销售的住宅房屋。实践中,开发商为了实现盈利目的,在安置土地上建造的房屋往往会超过安置所需房屋数量,并在交纳土地出让金的情况下将剩余房屋对外出售,则该部分房屋严格来讲,已不再属于拆迁安置房的范畴之内,而是与普通商品房一样可以直接对外出售,上市进行交易因拆迁安置房是根据国家政策规定,对被拆迁户进行的安置补偿,故凡是通过正规拆迁程序,由取得拆迁许可证的开发商开发建造的安置房屋,被安置人将来都能取得房屋的产权证,只是相对要经过更长的时间才能取得房产证购买风险拆迁安置房:对于购买拆迁安置房的法律风险,则主要分以下两种情形来看:1、出卖人未取得安置房的产权证的。购买出卖人未取得产权证的安置房具有较大法律风险。第一:出卖人是否有权出卖该套房屋难以确定,在缺乏房产证这一最直观的权属证书的情况下,买受人很难判断出卖人是否是该套房屋的所有人,如果出卖人无权处分该套房屋,则双方之间的买卖协议也可能因此导致无效;第二:变数较大,在签订买卖合同到取得房产证这一期间内,出卖人可能会因多种因素而选择解约,买受人亦无法依据双方间的买卖协议而强制要求出卖人履行过户手续,往往最终仅能依据合同追回已付购房款项和违约金;第三:无法明确房屋土地性质,如为划拨用地,则办理过户登记手续时买受人还需在符合当地拆迁安置房相关规定的前提下交纳土地出让金,增加购房风险2出卖人已取得安置房产权证的在该种情形下,购买安置房的风险相对较小,但买受人仍应对售房者是否拥有完全产权,房屋土地性质以及当地政府是否对于拆迁安置房上市交易的限制规定进行审查了解,并在购房合同中对于交房时间、办证时间、土地出让金以及税费的承担等关键环节进行明确约定,从而将购买拆迁安置房的风险控制在最低限度 收起

上述两个读者的问题都涉及到了拆迁安置房的买卖。因为拆迁安置房的安置对象是特定的动迁安置户,该类房屋的买卖除受法律、法规的规范之外,还受到当地政府相关的地方政策的约束,所以和一般的商品房交易存在很大的不同。按其土地使用权性质的不同,拆迁安置房可以分为农村集体土地上的拆迁安置房和城市拆迁安置房。一般来说农村拆迁安置房属于征地拆迁中的安置房,其土地属于农村集体所有,不能随便买卖。《常州市征地房屋拆迁安置及地上附着物补偿管理办法》第15条也明确规定了:拆迁住宅房,采用统一安置、统一复建、自拆自建等形式,有条件的地区可以试行货币安置方式。统一安置房、统一复建房建设应依法向市、辖市(区)人民政府有关主管部门提出申请,依法办理相关审批手续。而在城市中的拆迁安置房,根据政策的不同又可以分为两种:一种是因重大市政工程动迁居民,而建造的配套商品房或配购的中低价商品房。按照有关方面的规定,被安置人获得这种配套商品房的,房屋产权属于个人所有,但在取得所有权的5年之内不能上市交易。另一类是因房产开发等因素而动拆迁,动拆迁公司通过其他途径安置或代为安置人购买的中低价位商品房(与市场价比较而言)。该类商品房和一般的商品房相比没有什么区别,属于被安置人的私有财产,没有转让期限的限制,可以自由上市交易。所以,在进行拆迁安置房交易时,首先要明确拆迁安置房的性质。其次,拆迁安置房在交易时一般尚未取得房屋权属证明,这种情况下是否可以进行交易本律师认为是可以的,根据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。拆迁安置房的出卖人,完全可以通过《拆迁安置补偿协议》等相关材料证明自己对拆迁安置房的权属,双方在自愿的基础上订立房屋买卖合同是合法有效的。综上,部分拆迁安置房是可以交易的,但在交易中存在较大风险。由于交易时间长,受市场因素的影响,往往买家需要承担极大的法律风险。主要体现在房价上涨后上家有意反悔,找合同的漏洞逃避法律责任追求己方利益,或为合同的履行设置障碍,办理过户手续时间也没有保障。因此,在购买此类房产时,签订一份有效的具有可操作性的买卖合同就显得至关重要。买卖合同除了要具备一般买卖合同的主要条款外,还需要对房屋费用的支付方式,迟延交房,产权证如何办理过户等都作出明确的约定。 收起

法律法规没有对拆迁安置房购买权转让的禁止性规定,也即可以购买拆迁安置房。但是购买拆迁安置房,存在着较大风险:1、拆迁安置房的安置对象比较多,一般可能不止一户人家,还牵涉到已分户的成年子女,而拆迁安置协议只与安置对象中的一人签订,购买此类房屋容易在无意中侵犯其他共有人(安置对象)的权益而导致无效。2、此类房屋没有产证,如遇房价上涨,原房主极易反悔,导致纠纷。3、虽然一定期限满后可以办理房屋产权过户手续,但房屋转让的营业税、个税等负担极易转嫁到购买人,导致房价提高。总之,购买安置房的风险较大,容易发生纠纷,牵扯到自己和家人的很多精力,严重影响工作和生活。故购买安置房并不可取。(希望能帮到你!望采纳!谢谢!) 收起

拆迁安置房屋一般分为两大类:第一类是因重大市政工程动迁居民而建造的配套商品房或配购的中低价商品房。按照有关方面的规定,被安置人获得这种配套商品房的,房屋产权属于个人所有,但在取得所有权的5年之内不能上市交易。第二类是因房产开发等因素而动拆迁,动拆迁公司通过其他途径安置或代为安置人购买的中低价位商品房(与市场价比较而言)。该类商品房和一般的商品房相比没有什么区别,属于被安置人的私有财产,没有转让期限的限制,可以自由上市交易。第二类安置房的性质与一般商品房无差别,所以下面主要介绍第一类安置房在交易时应该注意些什么。第一类动拆迁安置房,由于交易时间长,受市场因素的影响,买家将会面临房价上涨后卖家有意毁约的风险。如果是购买还没定位的安置房,其风险就更大。买卖双方虽然可以知道房屋大致的坐落位置,但无法确定建好后安置房的具体结构、朝向、小区环境等,办理过户等手续时间也会更长。因此在购买此类房产时,签订一份有效的具有可操作性的买卖合同就显得至关重要。买卖合同除了要具备一般买卖合同的主要条款外,还需要对房屋的增购等费用的支付方式、迟延交房等都作出明确的约定。为了稳妥起见,最好请专业的律师对合同约定的条款进行把关,将风险降到最低。 收起