二手房子交易问题(价值)

一、要审定房屋产权的完整性、可靠性 确认产权的完整性,看有没有抵押(包括私下抵押)、共有人等,注意产权证上的房主是否与卖房人是同一个人;搞清楚是成本价房还是标准价房或是经济适用住房,一定要验看产权证的正本而且到房管部门查询此产权证的真实性;要确认原单位是否允许转买,因为大部分公房进行房改时原单位都保留优先回购权,故一定要确认原单位是否同意出让,对确认是标准价购买的公房出让时,是否已经按成本价补足费用或者与原单位按比例分成,一般来说,军产、院(医院)产、校(学校)产的公房必须要原单位盖章后才能出让。 二、要弄清房屋的面积、结构、装修状况 要确认房屋的准确面积,包括建筑面积、使用面积和户内的实际面积,要核实产权证所确认的面积与实际面积是否有不符之处,产权证上一般标明的是建筑面积,最保险的办法是测量一下房屋内的从墙角到墙角的面积,即所谓地毯面积;要观察房屋的内部结构,户型是否合理,有没有特别不适合居住的缺点,察看管线是否太多或者走线不合理,天花板是否有渗水的痕迹?墙壁是否有爆裂或者脱皮等明显的问题;此外,要了解装修的状况,原房屋是否带装修,装修水平和程度如何。 三、要考察房屋的市政配套、物业管理水平 打开电视看一看图像是否清楚,能收视多少台的节目,打开水龙头观察水的质量、水压,确认房子的供电容量,避免出现夏天开不了空调的现象,观察户内外电线是否有老化的现象,“三表”是否出户,电话线的接通情况,是普通电话线还是ISDN电话线;观察小区是否封闭?保安水平怎样?观察一下保安人员的数量和责任心,小区绿化工作如何?物业管理公司提供哪些服务及各项收费标准。 四、要了解房屋的历史与邻居组合 要了解一下该住房是哪一年盖的,还有多长时间的土地使用期限;哪些人住过,什么背景,是何种用途,是否发生过不好的事情,是否欠人钱、或者发生过盗窃案?有否欠物业管理公司的费用以及水、电、煤等的费用?好邻居会让你生活愉快,可在不同的时间在社区内看人来人往,通过衣着和生活规律判断人的社会层次,观察公共楼道的整洁程度及布局,拜访上、下、左、右的邻居,了解他们在此居住是否顺心,与居委会或者传达室的值班人员聊天,了解情况。 五、要反复比较判断该房屋值不值这个价 自己通过对市场上的公房的反复比较判断房屋的价值,也可委托信得过的中介机构或评估机构进行评估,要弄清该房子以后能否做二手房按揭贷款,应该说,银行提供按揭时会做保值评估,这个价格可以看成房屋的最低保值价。 六、要合法、彻底地办结“二手房”的过户手续 不要随便相信对方的信誉,先交钱再过户还是先过户再交钱是一个重要问题,可以考虑将房款押在一个双方都信得过的单位(个人),等过户完成后,再将房款转给卖方;尤其需把关的是,产权的过户必须报经房屋土地管理部门办理才算完成过户手续,有代理行、律师、公证的保证等等都不算是完成交易过程,从买房的角度来说,一定是产权过户完成以后这套房才真正属于你,在此之前,卖方随时可以毁约。七、二手房买卖合同必不可少的条款 目前国家尚未出台二手房买卖的格式合同,一般的二手房买卖合同都是由当事人自己协商议定。我们知道,与房地产一级市场相比较,二手房市场显得更加小规模、零散、随意、交易主体多样、情形复杂、风险大,正因为如此,买卖双方当事人在议定合同时,就必须极为谨慎,方能较好减少漏洞与风险,从而最大限度地维护自己的权益。 八、二手房更需先设计后购房 二手房多数存在房型陈旧、设施落后、室内分布不合理等不足。可概括为"一大三小",即大卧室,小卫生,小厨房,小客厅;有的则是"二无",即无客厅,无阳台;也有合用卫生、厨房的情况。由于需购二手房的人多数经济本来就不宽裕,因此,购房时更要认真研究一番。 比如,有的人购三室无厅的住宅,希望改造成二室一厅,同时还想将大卧室分隔成小卧室兼书房,或储藏室,但这要看该房型有没有足够的空间;有的人想将二套住房合成一套,或者买隔壁邻居的住房来合起来改造,也有的人一厢情愿地想将楼上楼下二套住房改造成复式结构的住房,这些都要看有关部门能否许可,而安全上是否允许开凿楼梯洞等建筑结构的改造。诸如此类的情况还有很多,不一一例举。总之,不能先购房,后定设计方案。否则,购房之后才发现结构不允许改动,原先的设想就会大打折扣。 另外,由于二手房建造年代长短不一,室内设施情况不一,购房前要查看清楚,否则对今后的改造和使用都会带来问题。比如,一些二手房没有浴缸下水、脸盆下水、洗衣机下水以及地漏,改造时是否有条件添加是一个问题。再如,二手房中一些老式住宅配电比较落后,购买时要注意能否有条件改造。 总之,购买二手房之前最好请室内设计师去现场看一下,并告知自己今后的改造设想,当然,还要事先请教物业等有关部门一些结构方面的情况。 收起