房地产由三层空间构成:第一层空间是房屋本身,入户门和单元门之内;第二层空间是指院落内部,也就是自己的小区、花园;第三层空间是花园外的广阔天地,也就是说住宅的外环境。第一层、第二层空间构成“房产”,第三层空间构成地产。房产空间是贬值的,随着时间绵延,价值降低;第三层空间因为连续性投资,是增值的,因此,虽然房产贬值,但“房地产”是增值的,价值源泉是地产。而地产的运行变化操纵在**手里,由不得“业主”的 展开
房地产由三层空间构成:第一层空间是房屋本身,入户门和单元门之内;第二层空间是指院落内部,也就是自己的小区、花园;第三层空间是花园外的广阔天地,也就是说住宅的外环境。第一层、第二层空间构成“房产”,第三层空间构成地产。房产空间是贬值的,随着时间绵延,价值降低;第三层空间因为连续性投资,是增值的,因此,虽然房产贬值,但“房地产”是增值的,价值源泉是地产。而地产的运行变化操纵在**手里,由不得“业主”的操纵。所以,很多人买了房子,坐等增值就行了,自然有人抬轿子,不费吹灰之力就能获得增值利益。 房地产的中国模式第一大特点是“地产价值”在“房地产”价值中的占比较高,按照国土资源部的计算,23.2%地价占房价的比例是23.2%,按照全国工商联的数据,则要占一半以上。按照三层空间理论,土地价值在房价中的占比较高是肯定的,因为,我们要把税收、规费都算进来,这些税费对第三层空间有着直接的影响,是第三层空间改善的推动力量。第一层、第二层空间在房价中的占比较低,主要组成是房屋和社区环境造价,同城并无太大的区别。因此,影响房价最大的是“地价”,地价的决定因素是第三层空间。 房地产的中国模式的第二大特点是“房地产的高门槛”,高门槛由“土地的一票通和密集连续投资双高”造成。一票通就是土地出让金70年一次**清,交清后不用再交了,免费使用70年,密集连续投资把土地基准价格抬高了,地王、天价地不断冒出就是证明。门槛高,不容易进入有房者行列,或者买房不容易,当房东不容易。可买了房后,持有起来则相当容易,几乎没有成本,一马平川。进来了,就不想出去。因为我国没有物业税,持有阶段国家不收钱。所以,外面的人迫切想进来,因为持有房屋的利益太大了,太有诱惑力了。这是我国房地产投资长盛不衰的根本原因。 因为房价中的“土地成本”是一次性趸交,买房时交清,交房时把70年的维修费也交上了,致使土地成本占比较高。由于房地产增值的主要源泉是“第三层空间”,地价增值,而房屋所有人又不必为此增值再做些什么事。结果导致房价增值幅度大,增值额全落到房主手里,如此,只有“傻子”才不赶快买房子呢!只要有钱,肯定赶紧买房子。上个星期,和温州人交谈,他们的信条就是有钱就买房子。说到这里,朋友们应该明白,我国房地产市场为何持续发烧了吧。 我们再说美国,美国的房子是买起来便宜,用起来贵。在房价构成中,地价占比较低,他们不需要趸交土地出让... 收起
