关于房产纠纷!我(买方)于3月与他人(个人)签订了房屋转卖协议,现发现其房屋不能办理商品房产证

协议对我方十分不利,第一之前承偌办理的房产证,房东现在不能保证办理,第二之前一直说是国有土地产权,现在又说是集体所有土地。现在是打算退房,但是房东要按照协议上走,要扣总房款的20%作为赔偿。也就是说现在我要退房的话,我几万块钱不但退不回,还要在赔他几千块,求助通过什么途径能维护自己的有效权益。谢谢