契税中首次购房的含义

如果先前购买的房产房管局没有备案,08年11月1日以后购买的房产,可以享受1%的契税税率 背景 近日,财政部、国家税务总局联合下发《关于首次购买普通住房有关契税政策的通知》(财税[2010]13号),对《财政部、国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》(财税[2008]137号)中首次购买普通住房契税优惠政策问题明确如下:对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房,其中一人或多人已有购房记录的,该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。 政策 解读 联名一方有房 不可再享1%契税优惠 通知规定,两人或多人共同购买90平方米及以下普通住房的,这套房子,对其中任何一位购房者来说,都必须是唯一一套住房,否则就不能享受1%契税税率优惠。 2008年10月22日,财政部、国家税务总局曾联合下发《关于调整房地产交易环节税收政策的通知》(财税[2008]137号),通知中曾就契税调整进行说明,称“对个人首次购买90平方米及以下普通住房的,契税税率暂统一下调到1%(原比例1.5%)”。但由于规定中对“首次”一词并没有详细的情形规定。因为政策不够明确,导致契税优惠政策执行只能从宽的情况。但是,在这个新政策出台后,对一方已有购房记录的联名购房者来说,这样的好事不会再有了。购买90平方米及以下普通住房,如果非首次购房,均要多缴0.5%的契税税款。 在2008年契税税率调整过程中,江苏省执行的标准是:契税税率由4%调整为3%,其中个人购买普通商品住房的契税税率暂统一下调到1%。和国家规定的契税政策相比,江苏的契税政策更为宽松,不但没有个人首次购买的限制,而且也将90平方米的限制条件,放宽到了普通商品住房。 对于普通商品住房的界定,徐州市是以住宅容积率大于1或者面积大于144平方米为分水岭。住宅面积在90平方米以上、144平方米以下的住宅,照样能享受1%的契税税率。只有144平方米以上、房屋单价高于周围房价的1.4倍、非普通住宅(例商铺、地下室),才缴纳3%的契税。 市民:闻风而动及早过户 据市房管部门介绍,暂时尚未调整契税优惠政策,而据可靠消息,《通知》落地很有可能。而政策一旦落地,以总价50万元的房子(90平方米及以下普通住房)为例,如果买家不属于“首次购房且唯一的一套住房”的情况,按此前契税优惠政策,买家所缴纳的契税有可能为50万元×1%=5000元。而契税优惠收紧后,买家可能要缴纳的契税至少50万元×1.5%=7500元,前后差额为2500元。 在产权处交易大厅,前来过户的市民陈先生说,自己名下有一套不足90平方米的单身公寓,本来是计划最近买套大房子结婚用,由于自己在税务部门工作,《通知》出来之后,他就联系中介买了一套次新房,赶在这两天办了过户。“政策变动说不准,**现在发文了,调控说不准何时就落地了。羊毛出在羊身上,契税优惠一旦取消,价格就会被附加到房价里。承担的还是我们购房者。还是趁着优惠政策没有变动前办理了安心。”陈先生表示。在办理契税窗口前,就《通知》内容,记者询问了几位市民,几乎都表示暂时还并不了解。大部分人都觉得非常突然。 市财政局工作人员解释,目前还没有接到省级、市级的明文通知,因此我市房屋契税依然执行去年的标准。自去年起,在全国的契税优惠基础上,徐州一直执行更加宽松、优惠的政策,即:面积在144平方米以上的非普通住宅,契税税率由原来的4%下调到3%;面积在144平方米以下的普通住宅,契税税率由原来的2%下调到1%。并且不分首套房还是二手房,也就是说所有的商品住房交易均享受减税,而财政部、国家税务总局出台的契税调整只针对个人首次购买90平方米及以下的普通住房。这项优惠政策至今徐州市仍在执行,因此用是否是90平方米以下,个人还是两人以上共同购买的因素来确定首套还是二套房,来定夺可否享受1%的契税优惠,对目前徐州购房者来说并无意义。因此,部分人要以个人名义而不是夫妻名义买房以取得优惠的方法也没有必要了。 市场:对当前楼市影响不大 我市一开发商认为,契税收紧对目前楼市来说,影响并不大。“徐州目前的房价仍处于上升通道,炒房的利润明显多于多缴纳的契税。契税优惠收紧,对市场会产生心理影响,但是打击力度并不足以抑制目前的投机状况。”从该通知的总体来看,其要求更加严格,同时也呼应了“国11条”对“二套房”界定收紧的政策。 该人士分析,市场期待“国11条”出台后各部委将制定细则落实执行,之前央行、银监会、国土资源部、国资委等部委都出台了相关的细则配套政策,而财政部、国家税务总局、住建部等仍然没有制订细则,因此市场期待的税收政策出台,一方面使得政策调控预期仍在持续,一方面大家关注的物业税则没有相关内容,市场预期仍然偏向乐观。 该政策的意图明显延续了**的调控精神,支持鼓励首次自住需求购买普通住宅,抑制投资投机需求。在操作中,两人或多人共同购买90平方米及以下普通住房的,这套房子,对其中任何一位购房者来说,都必须是唯一一套住房,否则就不能享受1%契税税率优惠。也就是说,任意一方有购房记录均不算“首次”。购买90平方米及以下普通住房,如果非首次购房,均要多缴0.5%的契税税款。 由于徐州购房需求大部分属自住需求,包括购买普通住房自住或购买非普通住宅改善自住,投资需求比较少,加上目前执行的首次置业首付上升和利率上调,以及首次购买90平方米以下普通住房契税优惠,联名购房者只要一方已购房,就不能享1%契税优惠配套政策,投资需求已经平抑。因此,该政策对徐州楼市的影响是比较微弱的。徐州的刚性需求依然持续释放,购房者更多关注的是户型、价格以及配套。 业界:释放遏制投机信号 《通知》明确了90平方米以下共同购买者,只要一人有购房记录,契税优惠政策便不适用,要求是首次且唯一的一套住房。这也是**第一次明确“首次购房”的限定。“这个政策是在意料之中的。”业内专家表示,在**工作报告中,已经将第二套房的购买从投资性改为投机性了,遏制投机行为的关键是要让投机倒房的人觉得卖房是不合算的,这个通知可以看作是**决心的一个开端。 业界一致认为,从理论上讲,这一政策会对抑制某些投资、投机行为产生积极影响,但是从实际来看,这一政策对楼市的影响并不大。就一些职业投资客来说,首套住房契税优惠的收紧不会对他们产生多大的威胁。专家认为,这一收紧政策对稳定房地产市场却有以下作用:首先,就目前的经济状况来看,和目前实体经济面临的通货紧缩、美元的压力等不同,房地产市场的抗击能力相对比较强。这些政策的出台对稳定房地产市场的作用可能不大。其次,对于房地产市场整体的未来走势,业界仍一致比较看好。 收起