浅谈中国楼市(原创)作为专业的地产人大家所关心的内容不外乎以下几点: 1. 未来市场如何变化2. 楼市价格走向如何3. 行业前景怎样以目前的情况来看:国家出台了多项调控政策;银行银根收紧、利率上调;一手房开发商迫于资金链动荡开始降价销售;二手房业主惜售,在本来下滑的客户群体里面再受一手降价影响举棋不定。地产中介在整体规模变化不大的情况下经营着下滑60%左右的市场。通俗一点就解释了,同样的经纪人在现 展开
浅谈中国楼市(原创)作为专业的地产人大家所关心的内容不外乎以下几点: 1. 未来市场如何变化2. 楼市价格走向如何3. 行业前景怎样以目前的情况来看:国家出台了多项调控政策;银行银根收紧、利率上调;一手房开发商迫于资金链动荡开始降价销售;二手房业主惜售,在本来下滑的客户群体里面再受一手降价影响举棋不定。地产中介在整体规模变化不大的情况下经营着下滑60%左右的市场。通俗一点就解释了,同样的经纪人在现在的整体环境下,付出100%的努力只能换回不到50%的回报。而且还得坚持付出才能“过冬”,不然就得冻死。诚然,这些现状无疑给现在的楼市笼上了一层神秘的面纱,让很多人看不懂,还好我能看到一些旁的东西可以让我保持坚定。首先我们来看看楼市为何会涨: 1.民营资本转向是推高房价的首要原因: 国家为了控制投资过热先后将之前向民营企业开放的电力、钢铁、石油、煤炭等能源方面的几个重要领域全部收归国有;致使大量民营资金找不到合适的投资渠道最终流向股市和楼市这两大投资渠道,而楼市的风险、保值这两大投资要素的确定性明显高于股市,从而导致民营资本60%左右流向楼市;2.国外热钱流入国内: 中国经济的快速发展,人民币的不断升值以及人民币升值的预期,让许多国外投资集体和拥有巨额资金的个人通过正常和不正常(地下钱庄)渠道将热钱转入中国,他们赌人民币升值,于是开始投资人民币资产----房产3.股市资金的流入和银行原有居民储蓄的转向: 由于股市的风险性和不定性使很多在里面获得第一捅进金的投资者转向于更稳定的楼市;见好就收不是什么坏事。4,国家出台土地政策将原有的协议出让形式变成了更具市场性的通过招、拍、挂才能获得,这就导致开发商购买地皮时付出了过高的原始投入,他们所开发的各种盈利性商业项目价格也就不得不逐渐升高。最后就出现了大量占地不开发、捂盘不销售等哄抬房价的手段,正因如此房价就不断飙升了。而且,土地成本就在那里,开发商是做生意的,没人愿意做亏本的生意。5,以前的中国人没有合适的理财途径,当时,没有合适的理财产品,股市低迷,风险性较高,现金存放又不安全。所以,我们的银行有很多居民存款,有多少呢?有20万亿之多。当人们看到房价不断上涨,存银行利息太低,收入水平并没有大幅度增加,人们迫于通胀以及通胀预期的压力。这些钱就取出来买房了,钱取出来很快,但是房子不能跟取钱一样马上建起来,就出现了,有钱买不到房,供需失衡,房价就上去了。上去了买房的人又多了,房价又上去了。所以,我们看看,这些导致房价上涨的原因是否还在,哪些没有了,又新进入了什么因素,我们就可以大概知道未来房价会是一个什么样的情况。现在是什么情况:1,中国的国情很特殊,人太多,对于楼市来说,先看看主体需求是怎样的,就是说看看哪些人在买房:A,资金实力较强的群体如企业家B,成家立业有小孩的三口之家C,80年代的第二代代D,城镇化进程中的农村人口。另外,为什么这些人要买房呢:A,根深蒂固的传统思想,你是中国人就不要时髦的说要一辈子租房住。B,没房的想买,有房的想换得舒适。C,房产作为特殊商品,除了居住性,还有投资性以及抵消通货膨胀的作用,而人们手里的资金又没有相对合适的流向。D,政策性保障性住房跟不上,人们解决住房需求的途径单一,只能通过房屋买卖,要不一手房,要不买二手。所以,要解决这么多人必需的居住需求得要多少房子,这就是供求关系。2,土地资源的稀缺性:中国不到世界10%的土地要养活世界22%的人口可以很好的说明。如果从产品的层面来看楼市,土地成本成为最重要的一块,还有建筑成本和地产商利润。然而,土地成本从来没降,房价要降下去,除非所以房地产商集体亏本做好事。但是,那些和房产相关的劳动力怎么办,都失业吗?那些实体经济怎么办,中国经济怎么办?3,再说如今的居民存款,保守估计也有15万亿之多。而人们依然不情愿将钱存在银行,也没有保险的投资渠道,还有不断上升的物价和通胀压力,股市也依然是几家欢喜几家愁。就算人们在现阶段不再热衷于对楼市的追捧,就算人们还在继续观望,但是只要钱还在,购买就在。只是时间不对或者判断不准搞不清状况而已。4,随着中国经济的加速发展,通货膨胀也会呈现上升趋势,这时候,负债方才是受益方,就是这时候,物比钱值钱。所以,贷款买房可以抵消通货膨胀的压力。尽量较长期限的贷款,也可以应对未来10到20年左右时间经济收入的不确定性。如果,银行利率是9%,而通货膨胀率是10%,那么,这都是一桩赚钱的买卖。而如今的通货膨胀率是10%了,银行利率是9%了吗?调一调,关系不大。5,随着中国经济的加速发展,境外资金依然对中国虎视眈眈,期望坐上中国经济发展的动车。综上,不论现状如何,至少你看到了未来。那么为什么如今的楼市呈现的状态让很多人看不懂呢:简单地讲:当房价上涨过快,人民的收入水平提升缓慢,当这个比例越来越大的时候,就会牵扯出一系列问题,民生的问题,经济的问题,稳定的问题。而稳定是发展的基础,没有稳定得到的也会失去。所以,这个时候国家得管一管了,而且决心比较大,调控力度比较强,以期让人民的收入上去,让房价回复到合理的水平,但是,这又不是短时间可以做到的,国家只是要给大家多一点时间。这就是所谓的周期性和调整期。所以,我们开始过冬了,我们需要多给春天一点时间,但是我们得坚持,哪怕比较艰难。 收起
