农村房屋宅基地买卖双方私下签署协议是否有效

您好,请问农村房屋宅基地转让时未向村委及相关部门办理相关手续而签署的协议是否有效?签署协议买方并不是村独立户卖方房主不清楚协议内容和房主曾做过脑部手术精神不稳定恍惚在其一个儿子要求下签了字还印了手印,如今其父不认可,精神依然时好时坏经常到房子那闹事如今更是毁坏门窗,买方不满派人捆绑他去了派出所违法吗?