(一)违反现行法律规定。我国《土地管理法》明确规定,“在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内,为实施规划而将农地转为建设用地的,按土地利用年度计划分批次由原批准土地利用总体规划的机关批准。在已批准的农地转用范围内,具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准”。其表明土地利用总体规划确定的村庄、集镇建设用地,要变为现实的建设用地,需要经有批准权的人民政府按土地利用年度计划分批次批准 展开
(一)违反现行法律规定。我国《土地管理法》明确规定,“在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内,为实施规划而将农地转为建设用地的,按土地利用年度计划分批次由原批准土地利用总体规划的机关批准。在已批准的农地转用范围内,具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准”。其表明土地利用总体规划确定的村庄、集镇建设用地,要变为现实的建设用地,需要经有批准权的人民政府按土地利用年度计划分批次批准;而将规划建设用地使用权作为流转的客体,以流转方式来取得建设用地使用权,实质上是提前用地,扩大建设用地规模,必然会对土地年度利用计划的执行产生巨大的冲击。(二)耕地保护将更加艰难。如果将规划建设用地作为流转对象、纳入流转范围,大量非法用地行为便会在土地使用制度改革、加快小城镇建设、增加农民收人等口号下,名正言顺地得以实施。在目前有关法律制度不完善的情况下,其结果必然是加快农地向非农业建设用地转化的速度,耕地保护将遇到更大的挑战。实践中,已有相当数量的农业用地以“流转”的名义提前变成了建设用地。近年来,随着农业产业化经营的兴起和农村劳动力转移的日益增多,集体土地使用权流转从幕后走向前台,并且速度明显加快,但存在不少违背农民意愿、损害农民利益的问题。如有的随便改变土地承包关系,有的把土地使用权流转作为增加乡村财政或集体收人的措施;有的用行政手段将农户的承包地转租给企业经营,严重影响了农民正常的生产和生活;有的为了降低开发成本,更多地招商引资,借土地流转之名,随意改变土地的农业用途,并强迫农民长时间、低价出让土地经营权。[2]在农民土地权益受到侵害的同时,大量的耕地也变成了建设用地。(三)在我国现行土地制度下,任何土地使用权流转的法律后果都是土地使用权主体的变更,因此,作为流转对象的土地使用权,应该是由土地使用者依法享有的、权利主体明确的、依法可以流转的土地使用权。规划建设用地尚不具备这些条件,土地使用权在法律上尚未被具体的土地使用者取得,土地使用权主体处于未知状态,将无具体使用权人的土地作为流转的客体,既无法律依据又缺理论基础。因此,今后国家在立法时应将集体土地使用权流转的对象,限定在存量建设用地使用权的范围,并对流转的对象、范围、条件和程序做出明确的规定,以规范集体土地使用权流转行为;而规划建设用地使用权的取得,则应按土地管理法的规定由有审批权的人民政府审批,批准与否的决定因素应是土地利用总体规划、乡镇村建设规划和土地利用年度计划的要求,而非土地所有者与使用者之间的流转协议。 收起
