最近几年不少有条件的单位为解决本单位职工住房问题,组织职工以各种名义(如:合作、借款、集资等)按综合造价进行集资建房。单位根据内部职工的工龄、职务、学历选订房屋的位置及面积并给予相应的优惠政策或补偿。使得集资房的价格远远低于商品房,便发生单位内部职工给单位以外的其他人排位、单位内部优先选房的职工给排位在后的职工排位的情况时有发生。而签订集资房屋转让(或买卖)合同后,由于住房房价越来越高,出让方在转 展开
最近几年不少有条件的单位为解决本单位职工住房问题,组织职工以各种名义(如:合作、借款、集资等)按综合造价进行集资建房。单位根据内部职工的工龄、职务、学历选订房屋的位置及面积并给予相应的优惠政策或补偿。使得集资房的价格远远低于商品房,便发生单位内部职工给单位以外的其他人排位、单位内部优先选房的职工给排位在后的职工排位的情况时有发生。而签订集资房屋转让(或买卖)合同后,由于住房房价越来越高,出让方在转让合同签订后发现钱赚少了,要求对方增加价款被拒绝请求法院确认合同无效或请求解除合同;购房者签订合同后得不到房屋就请求交付房屋或请求履行合同的案件越来越多。各地法院对此判决的结果既有合同有效判决也有合同无效判决。笔者认为此类应当考虑缔约双方的过错程度、合同本身的履行情况、当事人诉求的原因、集资建房单位的意见等各方面因素,最好不要一概而论。 一、如果诉争的房屋没有交付,而签订合同时没有得到集资建房单位的同意,可依据《*******城市房地产管理法》第三十七条第一款第(六)项规定“未依法登记领取权属证书的”房地产不得转让、《*******合同法》第五十二条第一款第(五)项“违反法律、行政法规的强制性规定”无效和第八十八条规定“当事人一方经对方同意,可以将自己在合同中的权利义务一并转让给第三人”。 认定该类集资房转让无效,因为职工转让集资建房时尚未取得权属证书又未征得集资建房单位的同意。二、如果集资房早已交付,受让者已对房屋进行装饰入住,可依据《*******民法通则》第五十五条规定“民事法律行为应当具备下列条件:(一)行为人具有相应的民事行为能力;(二)意思表示真实;(三)不违反社会或者公共利益”、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》(一)第四条规定“合同法实施后,人民法院确认合同无效,应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据,不得以地方性法规、行政规章为依靠”,定集资房转让合同有效。因为目前尚无禁止集资建房转让的全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规。 三、合同无效或者解除合同必然会产生双方当事人各自承担返还责任的后果。受让人无疑要将使用或准备使用的房屋返还给出让人,出让人又要房价款和房屋装修费返还给受让人。但对于这期间的房屋使用费和出让时的房价和现时的房价差额应当以法定评估结论在结合双方的过错程度从何考虑。四、对于只帮单位内部职工或单位以外的其他人排号,收取一定的报酬之协议,因为排位具有人身身份不可替代性的因素,此类协议不合法性非常明显,笔者认为最好由集资建房单位根据与排号人的集资建房协议处理 收起
