目前关于农村“安置房”买卖合同效力的认定,有以下两种不同意见。第一种意见是房屋买卖关系无效。首先,《*******土地管理法》第63条规定:“农村集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非法农业建设。”如果安置房买卖成立,就是将与房屋相连的宅基地使用权作为标的物出卖了,实质上就是将农民集体所有的土地使用权变相用于非农业建设。其次,《物权法》第162条规定:“宅基地使用权人经本集体同意,可以将 展开
目前关于农村“安置房”买卖合同效力的认定,有以下两种不同意见。第一种意见是房屋买卖关系无效。首先,《*******土地管理法》第63条规定:“农村集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非法农业建设。”如果安置房买卖成立,就是将与房屋相连的宅基地使用权作为标的物出卖了,实质上就是将农民集体所有的土地使用权变相用于非农业建设。其次,《物权法》第162条规定:“宅基地使用权人经本集体同意,可以将建造的住房转让给本集体内符合宅基地使用权分配条件的农户;住房转让时,宅基地使用权一并转让。禁止城镇居民在农村购置宅基地。农户依照前款规定转让宅基地使用权的,不得再申请宅基地。”这一规定首次明确了,集体所有的土地建造的房屋,可以转让给本集体内符合宅基地使用权分配条件的农户,城镇居民不能在农村购置宅基地。据此,应当能够得出城镇居民不能在农村购买农户住房的结论。而且,由于农村个人住房买卖须经有关部门批准并办理相关的法定手续,安置房没有房屋产权证,买卖后无法办理过户手续。第二种意见是买卖关系有效。我国《民法通则》第75条规定,公民的个人财产,包括公民的合法收入、房屋、储蓄、生活用品、文物、图书资料、林木、牲畜和法律允许公民所有的生产资料以及其他合法财产;《物权法》第64条也规定“私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权”。对照该两条规定,我们认定农村房屋是农村居民合法的私有财产应是不容置疑的。既然农村房屋是农村居民合法的私有财产,那么从理论角度来说,作为农村房屋所有权人的农村居民,完全可以依法对其房屋行使所有权,当然包括其中能充分体现所有权权能的处分权。根据《土地管理法》第62条规定:“农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准”,可以看出法律并不禁止农村村民在出卖房屋时,同时转让宅基地使用权。 再从我国目前的立法精神和法律现状来看,首先,最高人民法院关于适用《*******合同法》若干问题的解释(一)第4条规定“合同法实施以后,人民法院确认合同无效,应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据,不得以地方性法规、行政规章为依据。”而国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》以及国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》不是法律,因此不能作为认定合同无效的依据。再者,土地管理法虽然规定了“一户一宅”和“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设”,但是,从其立法精神来看,这些条文主要的法律效果体现在国家对集体土地地行政管理上,旨在维持农业用地的数量,防止农用地特别是耕地被违法占用,保证农民的自下而上之本。违反该规定的,除了要承担行政法律责任外,最重要的是不得再申请宅基地,这些规定虽然是强制性规范,但与合同的效力并未联系在一起。从法律上讲,行政法律规范的效力和适用范围,不能“越权”波及到民事法律关系,这是市场经济和社会法制化的必然要求。 近来司法实践显示,法院越来越趋向于维护农村私有房屋买卖合同中买受人的利益,其中以北京市高级人民法院2007年发布的《关于印发农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要的通知》对土地及房屋增值部分予以合理分配为典型。温州市法院系统绝大多数法官的观点是农村房屋买卖有效。他们认为,对合同的效力认定应适用合同法的规定,只要该类合同是双方真实意思的表示,不违反法律和行政法规,不存在《合同法》第44条、第52条规定的无效情形,就对双方当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更和解除合同。法院就应认定合同有效,以维护交易秩序的稳定和安全。顺义法院李遂法庭在一起农村房屋买卖纠纷案中认,被告所购买的房屋并非相关法律、法规所禁止,亦未违背买卖双方的真实意思,故应认定该房屋买卖关系有效 收起
