土地使用权抵押登记流程是怎么样的?

一)土地使用权的地价评估和合同的签订。土地使用权抵押应当由抵押人和抵押权人签订抵押合同。 1、以出让方式取得的国有土地使用权,由抵押权人进行地价评估或由具有土地估价资格的中介机构评估并经抵押权人认可后,由抵押人和抵押权人签订抵押合同。 2、以划拨方式取得的国有土地使用权,由抵押人委托具有土地估价资格的中介机构进行地价评估,经土地管理部门确认,并批准抵押,核定出让金后,由抵押人和抵押权人签订抵押合同。因此,在划拨土地的估价中,金融机构和房地产估价机构都应对出让金部分以及由此产生的相关税费加以重视,房地产估价机构有义务在估价报告中对其加以披露。这就要求房地产估价机构详细掌握当地有关房地产的各种政策、规章制度,有依据的向相关的报告使用者提供咨询意见,以实现房地产估价机构的顾问功能。 3、乡(镇)、村企业厂房等建筑物抵押涉及农民集体土地使用权的抵押,由抵押人委托具有土地估价资格的中介机构进行地价评估,经土地管理部门的确认,并明确实现抵押权的方式,需要转为国有的,同时核定土地使用权出让金及相关税费。然后,由抵押人和抵押权人签订抵押合同。 4、以承包方式取得的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的农民集体土地使用权,由抵押人委托具有土地估价资格的中介机构进行地价评估,并经土地管理部门确认后,由抵押人和抵押权人签订抵押合同。 抵押出让土地使用权的,抵押终止期限不得超过土地出让终止期限。 (二)土地使用权抵押登记申请土地使用权设立抵押权的,抵押人和抵押权人应在抵押合同签订后15日内,持被抵押的土地的使用权证、抵押合同、地价评估及确认报告、抵押人和抵押权人的身份证件共同到土地管理部门申请抵押登记,一方到场申请抵押登记的,必须持有对方的授权委托文件。除提交上述材料外,还应分别情况,提交以下材料: 5、以划拨土地使用权抵押的,提交土地管理部门确认的抵押宗地的土地使用权出让金的证明; 6、以房屋及其占有范围内的土地使用权抵押的,提交房屋所有权证; 7、抵押乡(镇)、村企业厂房等建筑物涉及农民集体土地使用权抵押的,提交集体所有者同意抵押的证明; 8、以承包方式取得的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的集体土地使用权抵押的,提交该集体土地所有者同意抵押的证明; 9、抵押人和抵押权人委托他人办理抵押登记的,提交委托书和代理人身份证件; 10、抵押权人为非金融机构的,其抵押借款行为依法应当办理有关批准手续的,应当提交有关批准文件; 同一宗地多次抵押时,以收到抵押登记申请先后为序办理登记。未按规定提交有关证明文件的土地使用权抵押登记申请,土地管理部门不予受理。 (三)土地使用权抵押登记和变更登记抵押登记申请经审查,符合规定要求的,准予登记,土地管理部门在抵押土地的土地登记卡上进行注册登记。同时在抵押人的土地使用证内进行记录,并向抵押权人核发《土地他项权利证明书》,土地使用权抵押权正式生效。因此,土地使用权抵押权取得的法律证明文件是《土地他项权利证明书》,土地抵押权人以任何形式占有或控制抵押人的土地使用证,不仅不符合法律规定,而且对其未来实现其抵押权不会产生任何有利的影响。 土地使用权分割抵押的,由土地管理部门确定抵押土地的界线和面积,即一宗土地分割抵押时的分割划分权只能属于土地管理部门。 抵押期间,抵押合同发生变更的,抵押当事人应当在抵押合同变更后15日内,持有关文件到土地管理部门办理变更抵押登记手续。 因处分抵押财产转移土地使用权的,被处分土地使用权的受让方、抵押人和抵押权人应在抵押财产处分30日内持有关证明文件到土地管理部门办理变更土地登记手续。处分抵押财产涉及集体土地所有权转为国有土地的,按土地管理的有关规定办理。 抵押合同的解除或终止,抵押权人应出具解除或终止抵押合同的证明文件,与《土地他项权利证明书》一起交抵押人、抵押人自抵押合同终止或解除之日起15日内,持有关证明文件到土地管理部门办理注销抵押登记手续。 收起

地产抵押按房地产的现状主要可分为:土地使用权抵押、建设工程抵押、预购商品房期权抵押、现房抵押。 (一)土地使用权抵押流程 土地使用权抵押是指以政府有偿出让方式取得的土地,且土地上尚未建造房屋的土地使用权设定抵押。在中国,土地所有权不能抵押,以行政划拔方式取得的土地使用权不能单独抵押。土地使用权抵押的一般流程为: 第一步,债务合同(主合同)依法成立,为履行债务合同,抵押人提供其依法拥有的土地使用权作担保,房地产经纪人在从事土地使用权抵押经纪活动中要注意区分土地使用权取得的方式。 以出让或转让方式取得的土地使用权设定抵押,应符合以下条件:1、该土地使用权的出让金必须全部付清,并经登记取得土地使用权证;2、该土地使用权所担保的主债权限于开发建设该出让或转让地块的贷款;3、所担保的债权不得超出国有土地使用权出让金的款额。4、土地使用权设定抵押不得违反国家关于土地使用权出让、转让的规定和出让合同的约定。 第二步,抵押人与抵押权人签订土地使用权抵押合同(从合同),将依法取得的土地使用权设定抵押 第三步,抵押双方将抵押合同、债务合同及房地产权属证书等有关资料到房地产登记机关办理抵押登记。 第四步,领取房地产其他权利证明及经登记的房地产权属证书。 按国家有关规定,房地产其他权利证明交抵押权人保管,而房地产权利证书经登记后应归还给产权人,抵押权人不能擅自扣押房地产权利证书。 第五步,债务履行完毕,抵押双方向房地产登记机关申请办理抵押注销手续。 房产抵押登记办理如下: 抵押当事人应自房地产抵押合同签订之日起30日内,到登记部门办理抵押登记。以无地上定着物的土地使用权抵押的,为核发土地使用证书的管理部门;以城市房地产或者乡五一长假除了旅游 还能做什么?辅导补习 美容养颜 家庭家务 加班须知(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押的,为房地产所在地的房地产管理部门。办理抵押物登记,应当向登记部门提供下列文件或其复印件: (1)主合同及抵押合同;(2)抵押当事人的资格证明或法人资格证明;(3)《国有土地使用证》或《房屋所有权证》,共有的房屋须提交《房屋共有权证》和其他共有人同意抵押的证明;(4)以期权房屋作抵押的,须提交有效的预售(购)房屋合同;(5)有效的房地产评估报告;(6)上级机关批准其以房地产作抵押的证明。登记机关审查后,对合法的抵押予以登记,在权属证书上办理登记,核发载明抵押权的《他项权证》。《他项权证》由抵押权人领取及持有,经注记的权属证书发还抵押人保管。登记机关将有关材料复印存档,登记资料允许查阅、抄录或者复印。 在建工程抵押必须具备以下几方面条件:1、在建工程抵押贷款的用途为在建工程继续建造所需资金。《物权法》出台前信贷客户不得用在建工程为他人的债务提供担保,也不能为自己其它用途的债务进行担保,而只能为取得在建工程继续建造资金的贷款担保。《物权法》实施后在建工程抵押可以为其他债权种类设定抵押,对在建工程抵押担保的种类没有限定。2、在建工程占用范围内的土地,已经交纳全部土地出让金,并取得国有土地使用权证。3、《城市房地产抵押管理办法》明确规定,在建工程抵押合同应载明土地使用权证、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证三证的编号,故在建工程抵押必须已经取得土地使用权证、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证。同时,正在建造的在建工程抵押,还必须取得建设工程施工许可证。 4、投入工程的自有资金必须达到工程建设总投资的25%以上,并已经确定工程施工进度和工程竣工交付日期。 工程款受偿的法定优先权绝对地优先于抵押权,而无论抵押权登记与否、成立的时间是否在工程款法定优先权之前。按照该司法解释,对银行来说,在建工程抵押贷款最大的风险就是工程款优先受偿权优于抵押权问题。建设工程价款优先受偿权作为法定优先权,不仅是由法律直接予以规定的,而且无须办理登记手续,其受偿额不属公示信息,从而导致抵押权人对自己的风险无法预测和控制。所以,银行在审查时应重点要把握以下三点:1、要求客户提供与在建工程施工单位签订的建设工程合同,注意审查合同约定工程的总造价、工程款支付条件、支付方式以及是否存在施工单位垫资建设等情况。2、确定在建工程可抵押担保额度时,应将尚欠施工单位的工程款从抵押物价值中剔除。对尚欠工程款的情况,应要求工程施工单位出具书面证明材料。3、要求工程施工单位对银行贷款提供担保或书面承诺放弃工程款优先受偿权。银行在办理贷款时除在建工程抵押外,还可以要求增加工程施工单位作连带责任保证担保,如出现施工单位主张工程款优先权时,银行可要求施工单位承担抵押物不足清偿部分的保证责任,使贷款资金不受损失。另外,在客户以在建工程申请抵押贷款时,银行可要求施工单位出具放弃工程款优先受偿权的书面承诺,从源头上避免出现抵押权与工程款优先受偿权之间的冲突。 (四)在建工程的建筑物与土地使用权必须同时抵押。《城市房地产抵押管理办法》明确规定,以在建工程已完工部分抵押的,其土地使用权随之抵押。这也是与我国房地产法律中的“房随地走”或“地随房走”保持一致的要求。当在建工程竣工,客户已取得房屋所有权证后,银行应根据《城市房地产抵押管理办法》第三十四条的规定,与客户重新签订抵押合同,按规定办理房地产抵押登记. 收起

审批程序: 一、申请受理 (一)申请条件及需提交的申请材料:1、土地使用权抵押登记申请书;2、土地估价报告;3、土地估价备案表4、国有土地使用证原件;5、抵押双方法人资格证明、法人代表身份证明、法人代表身份证复印件和户主身份证明;6、土地登记授权委托书;7、房产抵押证明材料;8、为共有使用权的,需提供其他权利人书面意见。 (二)标准:申请人提交的申报材料齐全、真实、规范、有效。 (三)本岗责任人:全程代办受理窗口(代办点) (四)岗位职责及权限:按照受理标准查验申请材料。对申请材料符合规定的,即时受理;对申请材料不符合规定的,不予受理,但必须即时出具《补充材料通知单》将需要补齐补正材料的全部内容及要求一次性告知申请人。 (五)时限:1个工作日 二、地籍调查 (一)本岗位责任人:地籍管理办公室工作人员 (二)工作标准:(1)申报材料齐全、真实、规范、有效;(2)地籍调查成果规范、准确; (三)岗位职责及权限:对抵押宗地(或地块)进行地籍调查后,填写抵押合同交由抵押人与抵押权人签订,再根据签订的抵押合同有关内容填写土地使用权抵押登记审批表。 (四)工作时限:2个工作日 三、审核 (一)本岗位责任人:地籍管理办公室主任 (二)工作标准:(1)申报材料齐全、真实、规范、有效;(2)地籍调查成果规范、准确;(3)各种有偿使用费用缴纳清楚;(4)抵押贷款金额不得大于评估地价.(5)其他相关资料符合有关具体规定。 (三)岗位职责及权限:对地籍调查结果、土地使用权抵押登记审批表、抵押合同填写的内容进行审核,对符合标准的,提出同意批准的审核意见后将资料转审批工作人员;对不符合审核标准的,指出问题所在,将资料转相关工作人员进行补正。 (四)工作时限:1个工作日 四、审批 (一)标准:同审核标准。(二)本岗位责任人:主管副局长、局长 (三)岗位职责及权限:按审批标准进行审定。同意审核意见的在抵押登记审批表上填写审批意见后转地籍管理室工作人员,不同意审核意见的,应与审核工作人员沟通情况,交换意见后,提出审批意见及理由,将审批材料退受理工作人员。 (四)时限:2天 五、核发土地他项权利证明书 (一)本岗位责任人:地籍管理室工作人员。 (二)工作标准:1、制发的证书填写规范、准确、内容齐全;2、留存档案的审批文书材料齐全、真实、有效,土地登记卡、原土地证书备注内容清晰、准确。 (三)岗位职责:对审核通过的,要及时填制土地他利权利证明书,保证在规定的工作时限内完成核发工作。 (四)时限:1天 六、窗口发证 (一)本岗位责任人:“受理窗口”(代办点)工作人员 (二)工作标准:1、及时通知申请人办事结果;2、核发登记接交手续完备。 (三)岗位职责:“受理窗口”(代办点)工作人员对地籍管理办公室转来的土地他项权利证书认真进行核查,内容填写正确、日期、公章等齐全,核对无误即可签收;接到土地他项权利证书后,及时通知申办人,申办人按规定交纳有关费用后,凭财务部门出具的缴款收据领取土地证书;申请人要在接收登记簿上签字。未审核批准的,将资料退回申办人,并以局面形式告知理由。 (四)时限:1个工作日 七、收费标准登记费证本、附表费按新计价房[2001]500号文件执行 联系**: 0994-3223478(市局全程代办受理窗口)、 0994-3321053(九运街国土资源所)0994-3515456(滋泥泉子国土资源所) 收起

一、申请受理 (一)申请条件及需提交的申请材料:1、土地使用权抵押登记申请书;2、土地估价报告;3、土地估价备案表4、国有土地使用证原件;5、抵押双方法人资格证明、法人代表身份证明、法人代表身份证复印件和户主身份证明;6、土地登记授权委托书;7、房产抵押证明材料;8、为共有使用权的,需提供其他权利人书面意见。 (二)标准:申请人提交的申报材料齐全、真实、规范、有效。 (三)本岗责任人:全程代办受理窗口(代办点) (四)岗位职责及权限:按照受理标准查验申请材料。对申请材料符合规定的,即时受理;对申请材料不符合规定的,不予受理,但必须即时出具《补充材料通知单》将需要补齐补正材料的全部内容及要求一次性告知申请人。 (五)时限:1个工作日 二、地籍调查 (一)本岗位责任人:地籍管理办公室工作人员 (二)工作标准:(1)申报材料齐全、真实、规范、有效;(2)地籍调查成果规范、准确; (三)岗位职责及权限:对抵押宗地(或地块)进行地籍调查后,填写抵押合同交由抵押人与抵押权人签订,再根据签订的抵押合同有关内容填写土地使用权抵押登记审批表。 (四)工作时限:2个工作日 三、审核 (一)本岗位责任人:地籍管理办公室主任 (二)工作标准:(1)申报材料齐全、真实、规范、有效;(2)地籍调查成果规范、准确;(3)各种有偿使用费用缴纳清楚;(4)抵押贷款金额不得大于评估地价.(5)其他相关资料符合有关具体规定。 (三)岗位职责及权限:对地籍调查结果、土地使用权抵押登记审批表、抵押合同填写的内容进行审核,对符合标准的,提出同意批准的审核意见后将资料转审批工作人员;对不符合审核标准的,指出问题所在,将资料转相关工作人员进行补正。 (四)工作时限:1个工作日 四、审批 (一)标准:同审核标准。(二)本岗位责任人:主管副局长、局长 (三)岗位职责及权限:按审批标准进行审定。同意审核意见的在抵押登记审批表上填写审批意见后转地籍管理室工作人员,不同意审核意见的,应与审核工作人员沟通情况,交换意见后,提出审批意见及理由,将审批材料退受理工作人员。 (四)时限:2天 五、核发土地他项权利证明书 (一)本岗位责任人:地籍管理室工作人员。 (二)工作标准:1、制发的证书填写规范、准确、内容齐全;2、留存档案的审批文书材料齐全、真实、有效,土地登记卡、原土地证书备注内容清晰、准确。 (三)岗位职责:对审核通过的,要及时填制土地他利权利证明书,保证在规定的工作时限内完成核发工作。 (四)时限:1天 六、窗口发证 (一)本岗位责任人:“受理窗口”(代办点)工作人员 (二)工作标准:1、及时通知申请人办事结果;2、核发登记接交手续完备。 (三)岗位职责:“受理窗口”(代办点)工作人员对地籍管理办公室转来的土地他项权利证书认真进行核查,内容填写正确、日期、公章等齐全,核对无误即可签收;接到土地他项权利证书后,及时通知申办人,申办人按规定交纳有关费用后,凭财务部门出具的缴款收据领取土地证书;申请人要在接收登记簿上签字。未审核批准的,将资料退回申办人,并以局面形式告知理由。 (四)时限:1个工作日 收起

一、 办事流程:1、 受理申请2、 组织报批材料3、 市局代市政府审批4、 核收费用5、 注册登记6、 核发他项权利证书二、 收件材料:1、 申请书原件一份(双方依实际情况共同申请并加盖公章) ;2、 土地抵押登记申请表一份(国土部门提供固定表格,抵押双方在封面均需加盖公章) ;3、 抵押双方法人代表证明原件各一份;4、 抵押双方法人代表身份证或户籍证明复印件各一份;5、 抵押双方授权委托书原件及受托人身份证复印件各一份;6、 抵押双方营业执照及机构代码证复印件各一份;7、 抵押土地国有土地使用证原件;8、 有土地评估资质单位评估的土地评估报告及经国土部门同意的估价结果备案表原件各一份;9、 国有土地使用权抵押合同原件一式三份(国土部门提供固定格式样本,双方加盖公章,并由法人代表签章,如属委托签章的,提供授权委托书及受托人身份证复印件;合同中应注明抵押金额、抵押期限、评估额、土地证号、面积等) ;10、 开发区范围内的土地需提供开发区管委会同意抵押的书面证明;11、 抵押双方签订的借款合同;12、 房屋抵押证明、房产证、商品房预 收起