私下购买了集体土地宅基地,有宅基地证和房产证,但是不能过户外村人,如果后期拆迁补偿或者公证委托签字补偿款可以吗?

私下购买了集体土地宅基地,有宅基地证和房产证,但是不能过户外村人,如果后期拆迁补偿,那么我私下签订的买卖协议有效吗?如卖方反悔的话给予赔偿的合同有效吗?或者公证委托签字补偿款可以吗?