个人集资合作建房的本质是什么

近期,温州合作建房的报道引起世人的关注,笔者认为有必要对此现象的本质进行剖析。从微观个体来看,人人都是“经济人”,人们追寻自己的利益是无可非议的,但是社会和政府的制度设计要严格控制人们在追求自己利益的同时违背社会和公共利益。合作建房表面看来是为了抑制住房价格,其实质是一种产生外部恶劣效应的行为,严重违背公共和社会利益。 1.这可能是利益联盟的集体寻租行为 众所周知,目前市场上的住房价格比合作建房的价格要高很多,作为个人为了获得自身利益自然希望得到合作建设的住房,但是合作者们在共同利益的诱惑下形成激励相容的共同体,大家可能有力出力,有关系出关系。在“团结就是力量”口号下,合作者们会形成一股巨大的力量,他们可以排除政府设置的许多必要制度,使制度成为一纸空文。更加可怕的是,合作者们为了自己的共同利益往往会邀请土地所有者和土地掌握者一起加入他们的联盟,这样寻租行为就不可避免,又很容易实现。合作建住房可能为特权阶层、特权机构所利用,变成特权者谋私的手段,可能成为权力机构的福利。应该说市场相对于计划是公平的,合作建住房是对市场公平的挑战,合作建住房使人们更多想到福利分配住房的时代,但是却缺少福利分配住房的公平。市场配置资源相对权力配置资源是一种进步,合作建住房,不通过市场交易,会使GDP流失,是一种反市场化的行为。 2.合作建住房将导致国家大量税收流失 经济学家科斯分析了企业存在的理由。企业为什么要存在,原因是因为企业可以节省交易成本,因此对于同一个产品,由企业提供肯定比个人提供要经济。据此推断,合作建住房应该比房产开发公司的价格要高,可是,为什么现在却变成了合作建住房比房地产公司便宜?其中的原因就是合作建住房撇开了国家一切税收,这一点可以从温州的合作建房案中得到证明。房地产已经是我国的重要经济支柱,为国家积累了大量的税收,为大规模公共产品供给的改善提供了财政支持。如果全面实施合作建房,国家将有大量的税收流失,房地产税收的流失会导致我国制造产业和普通居民税收的提高,进而降低我国产品的国际竞争力并增加居民的负担,导致出口和内需的萎缩。另外一个合理推断是合作建住房是由于土地的关系联盟或者政府的减免税所致,关于这个推断还有待新的证据发现。 3.合作建房危害社会和谐 如果合作建房成为现实的话,会有千千万万的人寻着这一路径获得住房,那么会有什么后果呢?一方面,那些已经通过市场购买住房的人会感到不平衡,他们会想政府为什么对有的房屋收税,有的又不收税?他们肯定认为这不公平。如果社会上长期有二种不同的住房并存,和谐社会能够建成吗?另一方面,现在市场上的房产开发公司会感不平衡,它们会想为什么政府要我们交税,不要他们交税。这样一来,这些房地产开发公司有可能全部转向从事合作建住房的中介,这样,既可以避税,又可以获得佣金,还不用承担开发风险。 4.合作建房不能够成为解决住房问题的主要手段 合作建房需要成立一个合作组织,这个组织是合作者在追求自己的利益基础上产生的,但是目前我国没有合作组织法,用什么东西来维护它的正常运转?如何实行这种“非盈利”组织的内部民主?如何确定合作组织的活动边界?如何保证合作组织的资金运作正常?如果有贪污形成怎么办?有人说用合作者道德自律来维持,但是,古今中外所有的正式组织从来没有只用道德维持的。住房对个人而言是件大事情,合作者把自己的巨大资金交给合作建房组织,如果合作建房组织出了问题,引起社会不稳定,后果难以想像。有人还认为,为了合作建房,可以制定一个合作组织法。但这恐非易事。因此,合作建房在小范围也许能够成功,但是没有普遍意义。 5.把住房价格高作为合作建房的理由是不成立的 现在的问题不是合作组织有没有避税,有没有寻租,而是它为什么能够避税,为什么可以寻租。现在有人认为住房价格高,但是价格上升后中国人的住房条件大大改善,过去房屋价格低,中国人的住房条件却非常差,这是不争的事实。所以,不能够用房屋价格来衡量房屋改革的成败。 收起

集资建房分两种:一是单位职工集资建房方式。二是个人集资建房方式。一是单位职工集资建房方式。单位提供国有划拨土地,由单位和职工共同集资缴纳建房款,再委托建设单位开发建设。由于建造过程中可以减免许多房地产开发商必须要缴纳的配套税费及利润,所以国家也一直把单位职工集资建房纳入福利分房这种制度体制中。也就是说,如果你承租了公房且有资格购买房改房,你就没有权利再集资建房,反之亦然。由于一些地区出现部分单位以集资合作建房名义,变相搞住房实物福利分配或商品房开发等问题。故建设部发文,自2006年08月14日起,停止审批党政机关集资合作建房项目。但国有企业或事业单位的集资建房政策没有取消,但审查已严格控制。 另一种就是个人集资建房方式。即由居住在同一城镇区域的在不同单位工作的职工通过政府牵头组织成一个社会团体(城镇住宅合作社),再由职工集资建造房取得住宅,比如说安居工程就是其中的一种。这种方式也一直是国家鼓励与支持,但由于缺乏法律与行政法规的立法,且与地方政府通过利用国有土地经营城市和创造财富的执政理念冲突,因此,目前几乎所有地方政府都对此持消极态度。目前国家实际上已经否决了该方式,而取代的是廉租制度、经济适用住房政策和限制商品房政策。 目前市场上炒的非常火热的个人集资建房,就是许多想改善自己居住环境但由资金不足的人组成一个群体,通过个人集资去购房国有土地再委托开发商建造房屋的一种行为。从法律上分析,这种集资建房实质上就是变相的商品房买卖关系,并非法律意义上的集资建房。 收起

于集资建房问题,在国务院24号文件当中,最重要的就是对单位的集资合作建房做出一些规定,简单来说,就是单位的集资合作建房是纳入经济适用住房政策的范畴进行管理。所谓按照经济适用住房政策范畴管理主要体现在两条,一个是要纳入经济适用住房的计划;第二,它的建筑标准、供应对象和产权关系等,都是按照经济适用住房政策和有关规定来执行。建设标准,经济适用住房面积很明确是60平方米左右,供应对象就是城市低收入家庭,实行限产权管理。需要特别注意的是,只有两类企业可申请单位集资合作建房,一类是远离城区的独立工矿企业,第二类是住房困难户较多的企业。还有第三个条件,一个是必须经人民**批准,第二条是必须符合城市的规划,第三条是企业必须拥有自己的土地,而且这个土地是必须符合城市规划,可以用于建设住房的,不是工业性质的土地 收起

合作建房需要成立一个合作组织,这个组织是合作者在追求自己的利益基础上产生的,但是目前我国没有合作组织法,用什么东西来维护它的正常运转?如何实行这种“非盈利”组织的内部民主?如何确定合作组织的活动边界?如何保证合作组织的资金运作正常?如果有贪污形成怎么办?有人说用合作者道德自律来维持,但是,古今中外所有的正式组织从来没有只用道德维持的。住房对个人而言是件大事情,合作者把自己的巨大资金交给合作建房组织,如果合作建房组织出了问题,引起社会不稳定,后果难以想像。有人还认为,为了合作建房,可以制定一个合作组织法。但这恐非易事。因此,合作建房在小范围也许能够成功,但是没有普遍意义 收起

合作建房危害社会和谐 如果合作建房成为现实的话,会有千千万万的人寻着这一路径获得住房,那么会有什么后果呢?一方面,那些已经通过市场购买住房的人会感到不平衡,他们会想政府为什么对有的房屋收税,有的又不收税?他们肯定认为这不公平。如果社会上长期有二种不同的住房并存,和谐社会能够建成吗?另一方面,现在市场上的房产开发公司会感不平衡,它们会想为什么政府要我们交税,不要他们交税。这样一来,这些房地产开发公司有可能全部转向从事合作建住房的中介,这样,既可以避税,又可以获得佣金,还不用承担开发风险。 合作建房不能够成为解决住房问题的主要手段 合作建房需要成立一个合作组织,这个组织是合作者在追求自己的利益基础上产生的,但是目前我国没有合作组织法,用什么东西来维护它的正常运转?如何实行这种“非盈利”组织的内部民主?如何确定合作组织的活动边界?如何保证合作组织的资金运作正常?如果有贪污形成怎么办?有人说用合作者道德自律来维持,但是,古今中外所有的正式组织从来没有只用道德维持的。住房对个人而言是件大事情,合作者把自己的巨大资金交给合作建房组织,如果合作建房组织出了问题,引起社会不稳定,后果难以想像。有人还认为,为了合作建房,可以制定一个合作组织法。但这恐非易事。因此,合作建房在小范围也许能够成功,但是没有普遍意义。 把住房价格高作为合作建房的理由是不成立的 现在的问题不是合作组织有没有避税,有没有寻租,而是它为什么能够避税,为什么可以寻租。现在有人认为住房价格高,但是价格上升后中国人的住房条件大大改善,过去房屋价格低,中国人的住房条件却非常差,这是不争的事实。所以,不能够用房屋价格来衡量房屋改革的成败。 (胡振华:温州大学经济学院) 收起