商品房认购书和商品房买卖合同有什么区别?

商品房订购书在性质上属于商品房买卖合同。订购书是预约。作为预约,商品房订购书效力的特殊性在于守约方除要求对方履行买卖合同的义务外,还可要求对方履行签署正式的商品房买卖合同的特定行为。 订购书是商品房买卖合同的一种形式。由于订购书具有合同内容的确定性,因此二者的实体内容是基本一致的。我们认为:首先,订购书一经签署买卖合同即已成立,双方均应受其约束。买受人不签署正式的商品房买卖合同的行为视为对合同义务的违反。其次,如买受人在签署订购书时对拟签署的正式商品房合同文本已经了解并认可,则买受人无权拒绝签署该合同。第三,如买受人认为前述合同文本部分条款显失公平,可依《合同法》关于格式条款的有关规定行使抗辩权,但不得拒绝履行订购书中已确认的其他条款内容。 收起

商品房认购书与商品房买卖合同,即预约与本约具有下列差别: 一是订约时间不同,“预约是谈判期间对未来事项的预先规划”。属前契约阶段合同,所承担的民事责任属缔约过失责任范畴。而本约是在民事合同权利义务关系全部定型后签订的,双方应承担的义务是合同义务。 二是预约合同是诺成合同,不受要物约束,强调当事人主观意志在合同成立中的决定作用。而本约一般则受要物约束,交付是合同履行的重要内容。 第三,签订预约合同的目的是订立本约,由于本约所约定的义务是合同义务则直接具备履行内容。由于预约到本约的签订双方当事人应遵循诚实信用原则,将预约确定的原则贯彻到本约的合同条款中。台湾学者黄立认为,“契约有预约与本约之分,两者异其性质及效力,预约权利人仅得请求对方履行订立本约之义务,不得径依预定之本约内容请求履行,又买卖契约,非不得就标的物及价金之范围先为似定,作为将来订立本约之张本,但不能因此买卖本约业已成立。预约系债法上的契约,经由预约负有于较晚时点订定主契约之义务,预约之标的既系主契约之订立,自不能根据预约诉请履行,为主契约标的之义务。契约应以缔结义务行为作标的,如以处分行为为标的时则非契约。预约之目的在于有事实或法律上障碍,暂时无法订定主契约时,事先对当事人加以拘束。又预约系约定将来订立一定契约(本约)之契约。倘将来系依所订立之契约履行而无须另订本约者,纵名为预约,仍非预约。本件两造成订契约,虽名为买卖契约书,但除买卖坪数、价金、缴纳价款、移转登记期限等均经明确约定,非但并无将来订立买卖本约之约定,且均为双方照所订契约履行之约定,自属本约而非预约。”概括而言,“预约的目的在于有事实或法律上障碍,暂时无订定主契约时”,约定将来订立一定合同;预约的目的在于签订本约,而预约合同履诺成性合同而非实践性合同,不受要物约束。 律师提醒:商品房认购书和商品房买卖合同要进行严格的区分,二者承担的法律责任是不同的。 收起