在美国,对房地产占有、处置、收益等各个环节征收的各类税项总称为房产税。美国的房产税有狭义和广义之分,狭义的房产税是指对房屋本身征收的税,属于财产税;广义的房产税还包括交易税,也就是在房屋买卖时要缴纳的税。 目前,全美50个州都征收房产税,这一税目是地方政府的主要收入来源,也是平衡地方财政预算的重要手段。征收房产税的目的是维持地方政府的各项支出、完善公共设施和福利,因此美国房产税的收税主体是郡政府、 展开
在美国,对房地产占有、处置、收益等各个环节征收的各类税项总称为房产税。美国的房产税有狭义和广义之分,狭义的房产税是指对房屋本身征收的税,属于财产税;广义的房产税还包括交易税,也就是在房屋买卖时要缴纳的税。 目前,全美50个州都征收房产税,这一税目是地方政府的主要收入来源,也是平衡地方财政预算的重要手段。征收房产税的目的是维持地方政府的各项支出、完善公共设施和福利,因此美国房产税的收税主体是郡政府、市政府和学区,联邦政府和州政府都不征收房产税。一般来说,郡税、城市税和学区税三者之间的比例为1∶1∶5。 对于一个房主来说,房产估价和税率是决定其要缴纳的房产税高低的两个关键因素。 对房产进行估价的权力掌握在地方政府手中。不过,由于与学区税相比,郡税和城市税所占比例并不大,地方政府在对房产进行估价时,通常都会表现得比较“保守”,评估出的房产价值一般仅定为市场价格的50%—75%。加利福尼亚州的法律更明文规定,房产税的税基是政府的专门评估部门所确定的房屋市场价格的40%。为了吸引外来投资,有的地方政府还会在一定程度上低估大额房地产价值。 与政府相反,在房产税中分得更多蛋糕的学区则希望将房产价值估算得越高越好。为了解决涉及房产估价方面的争议,每个郡都有一个房产估价仲裁程序。有时学区会主动提起申诉,指控某一个房产的价值被低估了;而觉得估价不公的房主也可能申诉,抱怨自己房屋的价值被估得过高。 房产税的税率每年由地方政府根据各种预算收入和支出的情况而定,因此不同的地方税率会有所不同,并且处于不断的调整变化之中。举例来说,如果某个地方政府的一年开支为2亿美元,这个地方的房产估价总额为100亿美元,那么该地当年的房产税税率便是2%。假如过了一年,这个地方的经济发展了,房价有所提高,房产估价的总额上涨为200亿美元,但地方政府的开支若维持2亿美元不变的话,当年房产税的税率反而会下降一个百分点。也就是说,不一定房价上涨了,房产税也必然会跟着水涨船高。 从目前的情况来看,美国大部分地区房产税的税率维持在0.8%—3%之间,并以1.5%左右的税率水平居多。记者的一个朋友在洛杉矶郊外河边镇拥有一套住房,房屋的估价约为30万美元,按照1.5%的税率,每年要缴纳4500美元的房产税。 在房产税的收缴方面,美国地方税务部门经过多年探索,已形成了一套行之有效的管理措施。比如,有的城市规定缴税的起始和截止日期,提早纳税的房主可以享受一定的减免优惠,过期缴纳的则会接到罚单,而拒绝缴纳房产税的,税务部门会对房产予以没收和拍卖。 在大多数美国人看来,有财产就要缴纳财产税,因为只有交了税才能要求政府提供良好的公共服务,自己并不会因为交的税多而吃亏。在绝大多数情况下,美国的房屋主人是愿意缴纳房产税的,这与美国的房产税较好体现了“取之于民、用之于民”的原则有关。如果一个地方的房产税收得太少,政府就可能没有足够的钱为公务员发放工资,公路和下水道出了毛病也无法及时修缮,街心花园里的各种设施也可能会锈迹斑斑。就算居民把自家的房子布置得再高雅、舒适,也会由于无法享受到高品质的公共服务,而使生活质量下降。 对于美国公立学校的学区来说,从添置操场里的运动器械,到支付校车的庞大开支,从为教师发放工资和福利,到为低收入学生免费提供营养午餐,每年的开销大得很,因此从房产税中抽得的比例也高得多。如果一个家庭的孩子选择公立学校的话,从学前班到高中毕业的十几年中都不用交任何学费,这笔钱都出自他们缴纳的房产税。假若赶上了一个好学区,孩子就会接受更良好的教育,将来的就业和人生前途也会更为光明,家长自然会欢喜,当然要缴纳的房产税也会比别的地方来得多。在美国,想了解一个地方的公立学校教学质量如何,只要看看那里的房产税水平就可以了。 为了保证“居者有其屋”,美国在购买、建造和租售住房方面实行了许多税收优惠政策,并对低收入者采取了很多减免措施。比如,一个人在向联邦政府缴纳个人所得税时,其纳税的基数是其全部收入减去已经缴纳了的房产税。美国的个人所得税税率较高,用个人所得税作为杠杆调控房地产业,效果会比较好。美国加州的法律还规定,残疾退伍军人最高可免除15万美元的房产税。 美国房产的交易税大概为房价的2%—4%,一般由买卖双方平摊,在过户时一次**齐。一个单身的纳税人出售住满2年的自用住宅时,如果售价与当初的买价相比,收益不高于25万美元的话,便可以享受这部分所得的免税优惠;对于已婚家庭来说,差价收益在50万美元以内,也可以免税。 收起
