房屋买卖案例哪位有?

某房屋所有人甲和房屋买受人乙签订一房屋买卖合同,房屋总价50万元,乙先支付了首期房款25万元,并约定余款待甲同乙去房地产交易中心办理房屋产权过户之日再由乙付清。后甲未与乙去办理房屋产权过户手续,而是与丙签订了标的物为同一房屋的买卖合同,丙在甲的催促下付清全部房款后与甲立即去房地产交易中心提交有关材料、缴纳房地产交易印花税、申请房屋产权过户登记。随后甲将房屋交付给丙使用。乙得知甲与丙的上述行为后立即向某区人民法院申请对两个买卖合同中的同一标的物、房屋进行诉前财产保全,法院经审查作出保全裁定。房地产交易中心在七天的材料审查期限内发现甲欲转让给丙的房屋上已有权利限制的保全措施,未予批准房屋产权过户和登记。丙于是根据买卖合同中的仲裁条款向仲裁委员会提起仲裁请求,请求甲继续履行合同,取得房屋的所有权。同时乙向某区人民法院对甲提起合同违约损害赔偿之诉,并要求甲继续履行合同,交付房屋并办理登记过户。“一房二卖”的卖家甲在获得50万的房款和25万的房屋买卖预付款后,潜逃无法寻其下落,其并无其他财产可供司法机关强制执行。 案例分析 此案为典型的“二重买卖”,台湾地区和我国大陆学者均有较为深入的论述,但因我国房地产交易制度设计上的不清晰,有关交易环节效力的界定未理清,故在法院和仲裁委的实务操作上存在较多争议。本文试作探讨。(一)丙通过申请登记是否取得房屋产权?——登记申请的权利形态分析 我国学者认为我国现行的不动产登记制度在立法例上采用实质主义的登记体例,即德国的立法例,登记决定不动产物权的设立、移转、变更和消灭的法律行为能否生效,登记为不动产物权变动的生效要件。“丙在付清全部房款后与甲立即去房地产交易中心提交有关材料、缴纳房地产交易印花税、申请房屋产权过户登记”这一申请登记的事实在法律上效力如何认定?实务裁判上有一观点认为,在房屋产权交易中心受理登记并缴纳房屋印花税后,丙已被推定为房屋产权所有人,理由是印花税的征收对象是房屋产权人。后发生的司法程序上的权利限制不应阻碍丙的登记过户程序,丙应从房地产交易中心受理登记之日起即为房屋产权所有人。判断这一观点是否合理,有必要先从登记的程序和登记申请之一事实本身的性质来看。 我国《城镇房屋权属登记管理办法》第10条规定了房屋权属登记的一般程序,包括以下几个步骤:(一)受理登记申请;(二)权属审核;(三)公告;(四)核准登记,颁发房屋权属证书。从登记的过程来看,申请登记的受理并不意味着物权变动法律效力的发生,还有权属的审核,登记是否完成,应当从登记簿上的记载予以判断登记簿是表征登记的标的物上存在权利的根据。可见,申请是登记程序的启动,但并不能认定为丙可以因此而当然取得房屋产权。但不可否认:申请人可根据申请而合理信赖将来的物权取得,申请人在此时应推定有获得法律保护的某种权利形态。德国民法学理论认为,随着登记申请的提出,取得人依据有法律约束力的不动产所有权移转合意取得的地位,被称为期待权。期待权的性质“是一种受法律保护的、对完整权利取得的期待。”但如登记申请被登记机关驳回,这种对完整权利的期待就会落空,期待权就不再存在。因此在本案中,丙和甲一同办理登记申请的事实不必然导致房屋物权的移转,丙并不能因为申请行为而获得房屋产权。此处丙取得是一种对完整的所有权的期待权。此期待权的效力在于排斥后续登记申请的效力,即后于该登记申请所递交的申请受到期待权的限制,登记机关应不予受理。(二)乙是否已取得了房屋所有权?——房屋所有权转移的生效模式分析 乙与甲签订的房屋买卖合同在丙与甲签订的房屋买卖合同之前,是否可以认定乙依据签订合同更早而取得所有权?按照所有权转移的意思主义,不动产所有权的转移在所有权转移合意达成之时,这种立法例对物权行为和债权行为不作区分。该立法例以法国、日本、意大利为代表。法国民法典第1138条第2款规定:“交付标的物债务的成立从标的物应交付之时起,即使尚未现实移交,使债权人成为所有人。”按照这种立法例,本案中乙在合同生效起即为房屋所有权人。但是我国实行的所有权转移的登记生效主义,房屋买卖合同的成立和生效并不意味着房屋所有权的转移,所有权转移双方必须一同到房地产交易中心办理房屋产权登记。这一点已为我国立法和司法实践所普遍认可。因此,本案中,乙尽管支付了房款的一半,但这种支付行为只是债权法上一方义务的履行,行为的结果是要求合同另一方给付对价——即房屋的移转交付。乙在本案中的权利形态是仅为对甲的债权。(三)丙的对系争房屋的权利地位是否高于乙——以债之关系上占有权来分析 本案中,丙已从甲处转移了对房屋的现实占有,即已入住该房屋。这种对房屋的占有在本案的处理上可从债权法和物权法上的意义分别探讨。占有,有定义为“对于物有事实上管领力的事实”。该定义为对占有的理解属“占有本质事实说”。相对于占有本质权利说和占有事实法律关系说,此说为我国法学理论之通说。在这一理论下,视占有为一种受民法上特别保护的事实。本案中存在房屋的移转占有的事实,丙对房屋占有的法律事实得到认可和保护。占有以是否具有法律上的原因为标准而区分为有权占有和无权占有。其中有权占有因具有占有之权源,故只要权源继续存在,即承受法律之保护。本案中丙占有房屋的权源在于和丙和甲签订的房屋买卖合同,丙对房屋占有的权源为对甲的债权,那么可以认定,只要丙和甲的房屋买卖合同继续有效存在,丙对房屋的占有即始终为有权占有。丙占有房屋的事实的决定本案中丙的权利地位。占有的效力,在于保护对物的事实支配。占有也具有权利推定的效力,但在法律规定采取登记生效主义的不动产物权变动中,登记已取代了占有作为物权之表征。因此在不动产交易上,占有并不能具有物权效力的推定功能,仅具有以不动产物权为标的之债权的推定功能。丙对房屋以债权为权源的占有,能否对抗乙对系争房屋的债权上的请求呢?以债权为权源的占有受到其权源——债之关系相对性的限制,基于债之关系上的占有权,仅得对他方当事人主张,不得对抗第三人。丙对房屋之有权占有基于丙和甲签订得房屋买卖合同,此种债之关系上的有权占有可以对抗同一买卖合同的当事人甲。但对于丙与甲合同之外的当事人乙,则不存在基于有权占有的对抗效力。因此,对于系争房屋,丙所拥有的权利是以该房屋的物权变动为标的的债权。其债权上的占有受到相对性的限制。(四)丙是否可以要求甲继续履行合同?——合同履行的视角分析 丙在仲裁委的仲裁请求中要求甲继续履行合同,针对这一诉请,有观点认为,丙不能要求甲继续履行合同,理由是甲已经完成房屋买卖合同义务所规定的配合丙一同去房地产交易中心办理房屋产权移转登记的手续,甲在合同项下的合同义务已经完成了。产权登记的未完成虽然是因甲一房二卖的行为,但丙在这里所能要求甲承担应该是权利瑕疵担保义务,而不是合同继续履行的义务 。但值得注意的是,在以物之买卖中,必然涉及该所有权之物和所有权两者,出卖者负有转移该物之占有和移转房屋所有权之义务,这两项义务应该为并列关系。二者中有一项不完全履行,就会构成出卖人义务之全部不履行。此案中,甲虽完成了转移占有的义务,但在房屋所有权转移之义务并不完全履行,房屋所有权的移转应该以登记的完成即登记簿上房屋产权人的变更为标准,义务的完成应当以行为的结果而不是行为的本身为衡量。 (五)乙和丙间权利保护的设想——现实利益的衡量 此案中,乙对该标的房屋有基于合同的债权请求权。丙虽然对该系争房屋有基于登记申请而获得的期待权地位,但此期待权效力优先和排斥的对象应是后续递交的登记申请,而没有某种物权上的效力而优先与乙对该房屋所有的债权请求权。丙亦可基于债之关系的有权占有保护,但这种保护受到其权源债之相对性的制约,同样只能对抗占有权源——合同的相对人的权利,而不能对抗合同当事人之外的第三人乙。这样推理下来,乙和丙依据各自与甲所签订的合同而对标的房屋所拥有的债权之间是平等的。通常认为房屋双重买卖的出卖人在此时有权选择履行合同的对象,而对无法完成债务履行的债权人承担合同违约损害赔偿责任。 那么在客观上无法由甲选择合同履行对象,乙和丙又都要求合同继续履行的情况下,如何做合理的裁判,依据为何?有观点为,立法应当从鼓励交易,从外观上保护交易的立场出发,应比较两个合同的交易程度,那么如果适用此观点,丙因为交易步骤进行的更为深入而裁判取得房屋所有权。这一交易程度在我国司法实践上暂时无法由立法的客观标准化来指导,那么由办案的法官和仲裁员凭自由裁量权来认定,是否可行,还有待实践的检验和进一步的理论总结。 收起