请问关于土地使用年限的问题

目前，房地产开发土地的取得方式主要有出让与划拨两种。“出让”是开发商向国家交纳一定费用后取得一定年限国有土地使用权的方式，通过出让方式取得土地，都依法与政府部门签定了出让合同，合同中就土地用途、使用土地的始、终时间都做了详细的约定。出让土地使用权的最高年限是：住宅用地７０年，工业、科、教、文、卫、体用地５０年，商业、娱乐、旅游等４０年。具体某块土地的使用年限还要以出让合同的约定为准，一般情况下，住宅用地都以最高使用年限７０年签署出让合同。在出让土地使用到期后，业主如不重新与政府签定合同、补交土地出让金，土地使用权将依法收归国有。 房地产开发取得土地的另一方式是“划拨”。划拨是用地单位经政府部门批准，无偿或部分安置、补偿后取得国有土地使用权的方法。划拨土地没有使用期限的限制，但这并不表示可以无限期、无条件使用土地。政府根据公共利益需要，可以依法收回划拨土地使用权，这时，原土地使用随之终止。以划拨方式取得土地进行房地产开发，大多是为了解决城市中低收入家庭住房及改善城市居民居住条件而设立的开发项目。作为合法的房产，住户不必过分担心土地使用期限或土地取得方式对房产带来的影响，政府在收回土使用权前将会充分考虑住户利益。 但是，土地使用的期限与房产售价也有一定的联系。商品房售价是按房屋的使用期来定价的，在房屋使用“寿命”期内，降低了土地使用期，房屋的使用期随之受到限制，房价就应相应降低。 在房屋销售中，出让住宅用地都有７０年的使用期限，但住户住进后不会有足额的使用期，因为７０年的使用期中包括了房屋的建造时间，等住进时，已是取得土地使用权几年以后的事了。一般来说，１－２年建造期是正常的，但取得出让土地时间较早，建造时间较长，购房户取得房产时，土地使用期已减少了许多，实际是购房户的土地使用期限“缩水”了。 土地的取得方式、使用期限的起始与终结年份在开发商取得的《国有土地使用权》中有明确标注，在开发商与购房者签定的售房合同第一条中也有明确说明。不管土地是“划拨”还是“出让”，根据法律规定，住户都应该会取得划拨或出让性质的分户《国有土地使用证》。目前，我市商品房住户《国有土地使用证》颁发工作尚未开展，住户现在只能先拿到房产证。一、有关住宅用地所使用年限，国务院早在1990年5月19日发布了第55号令，《条例》中规定：住宅用地的出让最高年限为七十年、综合用地的出让最高年限为五十年；您正准备购买的房产，可能是房产开发商原先办理的综合用地，现其中的部分已开发了商住房，其使用年限为五十年低于出让的最高年限，因此是合法的。 二、关于补年期差价的问题，昆山市人民政府2001年8月8日昆政发 [2001]33号文通知，要求房产开发商在新开发综合用地时，须调整土地用途，补足年期后，再开发和转让土地使用权(含变更)。对购房者不必补缴年期差价。您只需在购买房子时，根据土地使用年期可适当要求房产销售商降低购房价格。至于补年期的费用，是按现行土地价格折算成年平均地价再补缴，具体按住宅用地所处土地级别的基准地价的上限标准的年平均价补缴年期差价，或按市场评估价补缴年期差价。 三、土地使用权的年限确定，是按土地使用权出让合同及补充协议明确的，开发商应在购房合同中载明，国土使用证号和使用年限，因为将来您领到的土地证和开发商的土地证年限是一致的。 收起