我在镇上想买房子，但是没有两证。请问我该怎么样签定合同或协议才能保证我们的利益？谢谢！

我想买镇上的商品房,土地是倒闭的一个厂子的,然后房子是私人建造的,我想买,但是没有两证,镇上有很多的房子都是这样的。请问我能买吗?定金已交了,该如何和卖方签订协议或者合同?是徐州的乡镇的