未签定合同的购房中间反悔是否有违约金

和卖方商定购买一套未办理产权证的房屋,39万元,买方在交纳10万定金后,第三天得知此房近期无法办理房产证,无法用其抵押贷款,买方提出不再购买,卖方不退定金,双方只是口头协议,没任何合同,只有卖方一张写着收到购买某处房屋定金10万的收条,请问这种情况买方是否要给卖方违约金,定金如何处理。