可以购买无产权证的二手房吗

看重了一套二手房,因为是才交房没多久,开发商还没办理下来产权证。中介的建议是先和房东签订合同,交一部分的定金,剩余的房款等产权证办下来过户之后再给房东。并且在合同中注明房东不得毁约不将房子卖给我,要承担20%违约金以及我入驻之后装修的所有费用等等。请问,这样操作,能否购买?需要注意什么?