转租协议怎么写？

我朋友把他的店面转给我了，但是是不跟房东讲的，一旦说了房东肯定要涨房租。因为我们是朋友关系，所以就私底下自己签个协议就行。她不收我的房租，只收我转让费用。我的房租及电费还是房东自己来收。那我和我朋友之间的协议该怎么写。