算房价需知房价构成比例 现在国内商品房价的一般构成是“3+3+3+1”的比例,即“30%的土地成本+30%的建安成本+30%的报建、行政费用和税费等+10%的开发商的利润”。 如何了解具体信息,下面的解释就不错哦! 1.土地成本(25%-30%):房价里的土地成本指楼面地价,简单地讲,就是单位建筑面积平均分摊的土地价格。也可以理解为土地上盖出房子后,每平米售价中所包含的土地成本。楼面地价能最真实地 展开
算房价需知房价构成比例 现在国内商品房价的一般构成是“3+3+3+1”的比例,即“30%的土地成本+30%的建安成本+30%的报建、行政费用和税费等+10%的开发商的利润”。 如何了解具体信息,下面的解释就不错哦! 1.土地成本(25%-30%):房价里的土地成本指楼面地价,简单地讲,就是单位建筑面积平均分摊的土地价格。也可以理解为土地上盖出房子后,每平米售价中所包含的土地成本。楼面地价能最真实地反映建筑单价中所包含的单位土地成本价格。 2.建安成本(30%):是房价中相对稳定的部分,它是房屋建筑成本和房屋设施设备安装成本的简称。房屋建筑成本是建设房屋的投入,安装成本是安装房屋设施设备的投入,两者都包括材料成本投入和人工成本。 3.开发地产的行政费用和税费(30%):主要产生在规划、报建、预售等环节。直接与房地产相关的税种有13个,主要包括企业所得税、营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等。据机构测算:假设房子市值是100万元(单价8000元/平方米,面积125平米),这套房负担的税收为这样几种。除此之外,还有城镇土地使用税、契税、房产税或城市房地产税。这里我们不再赘述。简单地说,一套总价100万元的房子,相关税费可能接近30%。 4.利润率(10%):利润还有多少?对于每一家企业来说都是巨大的争夺点,利润率越高,也就意味着企业的融资开发等成本越低,而这就看各家开发商的本事了。就目前来看,对于房企的利润比例较为清晰还是上市房企,但是上市房企本身目前的现状也不乐观。近期兰德咨询在一份覆盖202家上市房企的统计中表示,去年53%的企业净利润已触及10%红线, 预计今年房地产业就将成为中利行业。那中小房企的利润还有多少?就有可能直接触及生死线以下。 总结点评:当然,这些都是账面上的静态结构。土地开发过程是动态的,一般楼盘一期的开发周期是两年,两年中楼面地价是有变动的,而成本基本上是不变的。周期内随着楼面地价的升值,开发商的利润空间也就会随之增大。 总的来说,楼面地价、建安成本和行政费用是最重要的构成主体,这三项直接决定房子的建设成本。而影响商品房市场价格的,还有很多动态因素,它会随着国家经济形势和市场环境的不断发展而变化。 收起
