住宅房屋与商用房的补偿的前提是对这房屋用途的认定,一般是按照房产登记证上登记的用途来进行划分的。但我国房屋产权产籍证书历来管理不规范,尤其是拆迁片区的一些列入旧城改造范围的一些房屋,多登记为住宅用途。据我掌握的一些资料分析,全国十几个省份的待拆旧房营业执照上登记的用途罕见登记为营业用途的房屋。拆迁行政主管部门和民法学者将其称之为历史遗留问题,也是中国的一大特色吧。为了解决这一特色问题,正视现实,我 展开
住宅房屋与商用房的补偿的前提是对这房屋用途的认定,一般是按照房产登记证上登记的用途来进行划分的。但我国房屋产权产籍证书历来管理不规范,尤其是拆迁片区的一些列入旧城改造范围的一些房屋,多登记为住宅用途。据我掌握的一些资料分析,全国十几个省份的待拆旧房营业执照上登记的用途罕见登记为营业用途的房屋。拆迁行政主管部门和民法学者将其称之为历史遗留问题,也是中国的一大特色吧。为了解决这一特色问题,正视现实,我国的拆迁在实践上往往突破,认为凡是实际用途为营业并提供相应的证明即能认定为因工业用途的房屋。比如在山东省,认定拆迁房为营业用房,要求提供营业执照,同期纳税证明,房产证上的坐落位置与上述位置相一致即能进行认定营业房屋。通过对各地地方立法、政策的比较,我国绝大部分省份和省会城市,计划单列市的有类似的规定。正是由于认定的非标准化和规范化的原因,导致拆迁矛盾激增,同时也滋生了行政**。回到你问的正题,民房商用店铺的补偿肯定存在区别,按照国务院《城市房屋拆迁管理条例》规定的补偿安置方式上看不大,都是货币补偿和产权调换这两种方式,但在拆迁评估的评估方法上存在差异。住宅房屋一般采用市场比较法进行估价,商用店铺由于缺乏同一区域位置出售的可比照案例,多采用现行收益法进行估价。不同的估价方法和估价策略最终将会影响到价值量存在很大的差异,反映到补偿价格上营业用房单位面积的补偿价格远远高于住宅用途房屋。我国城市房地产拆迁中实行区位价格对房地产进行估价,而区位一般参照国土资源部门的土地级别标准,往往跨着一条路补偿价格就会差别很大,虽然房地产估价师会进行评估价格进行修正,但受修正系数技术把握的影响和迎合委托方(一般指开发商)需要,往往下一等级的房地产估价要比上一等级差上5%到10%左右,这也是本本主义的另一表现形式,但又令人无奈,尤其在现在的中国的被拆迁户,真正懂法律,懂拆迁,懂经济,懂评估的复合型人才太少了,而最优秀的各类人才集中在**和开发商层面,拆迁信息的不对称导致被拆迁人的绝对弱势地位,往往导致诉求无门。借你这次提问,我对你和广大的被拆迁人在这次和以后的咨询中逐步进行深层次的剖析。 收起
