深圳房价会超越香港吗?

在香港和深圳两边住。香港住坑口地铁上盖的小区，算是这片比较高档的小区之一吧，499呎也就是45平米左右580万港币（因为最近香港房价降得厉害，前两三个月， 看还是630万成交的类似户型），也就是480万人民币左右，也就是10万每平米。我下楼五分钟到地铁，然后将军澳线转港岛线去到中环大概20分钟左右。尖沙嘴也差不多20分钟，虽然将军澳这边感觉是像深圳的宝安吧，地理上比较偏远，但地铁特别方便，许多港岛区上班族都在这边买房租房。虽然长远发展地位可能不如宝安，但是这附近配套非常完善，楼盘下面有个中型商场中港城，优衣库兰芝taste玛莎丰泽哈根达斯无印良品都有，但宝安中心区配套还不算非常完善吧，星巴克好像就一间，所以他们两个还是能拿来比对比对的。深圳宝安中心区比较高档的小区已经有几个上十万了的吧，还有那二十几万的什么中心。再往港岛区那边说，就拿天后那地铁上盖的物业，记得上次看到500呎左右的房子，九百万港币出头，也就是七百四十万人民币，每平米16万人民币左右，应该和香蜜湖一号有得拼。所以说我个人感觉深圳不少地方的房价已经赶上香港了。但是半山一带的房价并没有太多了解，毕竟那地方并不属于我。超级富豪住的地方应该排除在对比之外。 收起

分三个层面来看：1:总价层面（刚需），这里有个大背景，香港的房子一般以500呎为标准（大致相当于45平方米），深圳一般是90左右为标准。那么总价而言，深圳平均430万往上走（按一手房均价48000）关内福田南山均价8万，就是720万往上走。再看看香港，新界8000一呎，九龙12000，港岛16000，那么总价分别是400万港币，600万港币，800万港币。来，我们再打个八折，320万，480万，640万人民币。谁强谁弱见分晓。2:豪宅层面，香港海景，香港半山，这是世界性豪宅，都是以亿来计算。这点上，深圳湾一号一套也才三五千万。香港高，但从潜力上分析，香港豪宅涨的潜力较小，深圳大，但香港豪宅之所以是豪宅，是因为全世界都在买，而深圳豪宅是全国性买，总体趋势而言，十年内深圳豪宅的价格上限是香港豪宅的1/2～2/3。十年二十年后，就要看深圳的经济做强做大到什么地步，抛离香港半个还是一个身位，或者除两三个行业外全面碾压香港。豪宅才可能追上甚至超越。3，均价方面，深圳这一波大涨，直接逼迫到50000，但依靠这样的大涨一直持续下去是不现实的。预估会有调整，大概率以温和下调软着路为主旨。合理的的下限是北上的均价，大致接下来两三年会在4-6万均价徘徊，并产生激烈的分化，关内可能不降价并持续上走，关外虚高泡沫击破。香港均价方面，已经跌幅超过2成，现实均价在7-10万人民币/平方米，预期继续下跌。暂时来看，深圳无法超过。但关键是：深圳GDP蓬勃向上，人均GDP大步跨进，最实际的家庭总收入一年一个台阶，均价高低的基础是依托整个城市的发展趋势，跟人民的收入息息相关。虽说短期内，追不上香港，但预计不久的将来，甚至更远的以后，追上以及超过是大概率事件。总体而言，刚需总价持平甚至已经超过，豪宅短期无望，均价以后会超过。关键是：香港经济前景危险，深圳迈步向前！经济才是决定上层建筑的基石。等哪天深圳GDP是香港的一倍时候，就是房价跟均价超过之日。 收起

先说答案，极有可能！昨天（2月2日）的A股出奇的强势，就当收市后众股民都摸不着头脑时，央妈出来解画了。非限购城市的首套房贷款降至25%，各地可向下浮动5%，二套房首付降至3成。春江鸭子们看来是早就知道消息了。央行消息传出后，市场上各种危言耸听的言论都冒出来了。不是说央妈黔驴技穷就是说央妈又想忽悠大伙儿买单，这些说法都有其一定道理和逻辑支撑，然而，宏观资本想说，天，暂时，塌不下来！中国经济无疑很差，且人民日报前两天论持久战，无疑给一众国民所剩无几的信心再次当头浇了一盆冷水，在这个全国各地降温的寒冬中雪上加霜。我们认为实体经济面对的问题仍是来源于09年大放水之后产生的扭曲现象的再次放大。这里的扭曲指的是资产价格，尤其是具有保值功能，或者说，民众认为具有保值功能的资产上的通胀和实体经济上的通缩。CPI已经进入1.X时代，货币的流动性因为上述扭曲继续下降。市场缺乏流动性，流动性的概念就是资产和实体之间的互换，现在流动性停滞不是没钱，不是货币量小了，而是货币流动速度小了，陷入正反馈效应，恶性循环。资金（储蓄加杠杆）进入安全的楼市（什么，你敢说相对A股楼市不安全？），趴窝不肯出来，实体经济进一步失血。实体经济越来越差，资金更不愿意进入。这就是中国经济现状，这就是09年用力过猛的后遗症。实体经济的收益回报率在不断下降，处于保值性需求的居民储蓄找不到投资渠道，不断追求高收益，但是股票市场崩了，债券市场还在膨胀中，P2P已经玩完了，实际上上层非常不知所措，甚至恐慌。那么，如何在这种畸形经济局面下做好资产配置，投资者应该问自己一个问题，大部分国内有钱人认为什么东西保值。在恐慌下，保值资产价格只会更高。在美国分分钟回过头再次QE（量化宽松），中国也有可能QE，而日本刚刚再次进入负利率的前提下，笔者觉得持有现金固然可以，但风险一样不小。再次，也可能是在滔天洪水来临前的最后一次货币大刺激很有可能在意想不到的时候来临。持有现金需要时刻面对这种风险。美元呢？在滔天洪水来临时，恐慌初期美元或许能给投资者部分信心，但不要忘记，目前全球超级债务泡沫的始作俑者是谁。当这个泡沫被戳破的一刻，彼岸灯塔国的货币是否又能独善其身？况且，现在想要大额兑换美元基本就是刀头舔血的干活，可以参考最近广东地下钱庄有多么战战兢兢。央行的房地产政策在这个时点推出非常好理解，快过年了，必须给市场一点信心，刷刷存在感。说实在的，效果不会太明显，因为上面现在还不需要放手一搏，离17年关键时刻还长着呢。以目前国家机器的效率，现在出大刺激运气好能撑6个月，运气不好估计只能打3个月鸡血。大招必须留待关键时刻前一段时间（或许是半年，或许是一个季度）再出。在高声喊过不搞4万亿后，短期内还是得讲点信用的。那么刺激经济让谁掏钱？自然是目前中国杠杆最低的一群人，老百姓。在坚持去产能，去僵尸企业的同时，只能是让杠杆比例较低的家庭加杠杆。所以，首套房杠杆可以去到5倍。家庭杠杆的空间绝对不止如此，在可见的未来，10%首付都能够以城镇化和农名工落地等名目推出。投资者暂时不用担心房地产市场跳水，因为大量的家庭没有其他选择。目前环境下，笔者认为中国投资者有限的保值选项中，最好的是黄金和一线城市楼盘。而一线城市中，又以深圳最好。类似于历史上的衣冠南渡正在发生，由于城市生态环境恶化和你懂的原因，大量富人正在向南边（和外边）迁徙。深圳作为较自由和有竞争力的一线城市，其楼市几年内都不会出现问题。不用杞人忧天。深圳楼价说到底就是由这个城市对人群的吸引力决定。所以笔者不认同什么隔壁香港楼市成交量下跌啦，楼市下跌拉深圳肯定跟着完蛋之类的理论。朝气蓬勃的深圳哪里是完全看不到未来在哪里，被社会撕裂和别有用心之人折腾的奄奄一息的香港可比的。只要年轻人还愿意往深圳去，觉得在深圳有机会实现自己的梦想，深圳楼价超越香港是毫无疑问的。至于那些说房价高年轻人呆不住了，更愿意回老家的人我觉得更不用理会，他们肯定不是年轻人。子非鱼又岂知鱼之乐？你随便去问问路上一个80后90后，看他们愿意回连星巴克都没有的老家还是原意留在深圳挨贵房价，操心年轻人的大叔们连ultra boost都不一定知道是什么，凭啥觉得了解年轻人想法？更何况还有以下三点支撑深圳楼市：其一，房价高涨不是驱逐年轻人和创业者的理由，君不见北漂的年轻人仍大把吗？年轻人怕的是看不到前路！只要仍有希望和梦想，年轻人撑得住，不用瞎操心。香港的居住成本高得多，不一样大量港漂还愿意留在香港。更何况比香港更包容的深圳？其二，深圳在科技方面的资金投入大概是香港的三倍，且已形成一个良好的创新环境，人口结构年轻并具有创业精神，不是香港的结构能比的。其三，深圳的扩市已经传闻很久，在未来把惠州和东莞的部分并入深圳来解决土地资源问题并不困难。而在基建上，深圳很容易形成以轻轨为主的人口流动模式。深圳楼市会不会垮？答案是，会！就如人一定会死一样。深圳楼市在未来肯定会有重大调整，但不是近期。而当深圳的楼市都垮了，呵呵，整个中国经济也基本完蛋了，属于系统性风险，我们暂时没必要去考虑。但目前距离那一天，还有好长时间呢，淡定点，天暂时塌不下来！更多精彩独家新闻文章，港股和境外投资大数据工具，请下载比特港股新闻APP: 收起

对比一下吧，很多人拿深圳豪宅20万一平米说事儿，说价格赶超香港了，其实是没有参考性的。个人感觉，目前深圳关内的价格约等于香港乡下（新界区），落后于九龙区，无法追赶港岛区。简单说些数据吧，香港天價豪宅位於香港干德道39號，為恆基兆業地產開發的西半山天匯A單元46樓，總面積為5732平方英尺（500平方米），坐擁海景。業界人士表示，這間頂級公寓成交價5.9億港元（約5億人民幣），折合每平方米100萬人民幣。深圳頂級豪宅我看到的價格在20萬一平左右，所以頂級豪宅還是有差距的。再說普通房價吧，港島二手樓均價1萬5左右，九龍二手樓均價1萬2左右，新界二手樓均價7000左右，算每平米的話，乘以10就好了。市區新樓價格普遍在3萬以上，也就是每平米單價30萬以上。所以目前的情況是深圳最好的福田南山區房子均價約等於香港新界區。———————————————————————————————————————————轉折點，但是。。。。。。香港的房子戶型以500尺（45平）為中位數，也就是大部分房子是在50平方米以下的，也就是總價在600萬以下。深圳呢？呵呵，現在想買好地段的房子。500萬人民幣是不夠不夠的了。香港人均收入是2萬5港幣，中位數（50%人口收入點）收入是1萬5港幣，深圳人均收入約7000人民幣，中位數未知。所以目測，2016年起，深圳打工者的買房壓力全面超越香港，突破國內限制，進入國際hard模式。 收起