如何评价陆德教授的北大演讲《陆德谈经济形势:房地产将在2017年面临危机》?

看了原文。原来房价只是幌子，其实是经济学家为了证明自己比全球政府都聪明，再一次攻击4万亿罢了。2008年后去，其他国家从不想QE到积极QE，难道全球政要都不知道举债是增加风险吗。而且别的国家多印的钱买到了啥？照这些经济学家的意思，外国政要都是白痴，折腾半天连渣都捞不到。中国呢，在2008年之后，基建使用了远超美国上一个世纪100年的水泥量！还获得世界第二第三大通信设备商，各家电世界第一第二生产商。第一第二大高铁商，第二大造船商。第一大电商。全球最强物流网。照这些经济学家的意思，要不是4万亿拖后腿，中国应该收获明显更好的成绩？凭啥全球政要努力借债，冒着风险挽救危机。你中国却可以从容的不举债，不冒险，就获得好的收益？街边三岁小娃都知道风险收益成正比，这经济学家怎么就装傻了啊？要我说，如果是没有4万亿。上面所有这些生产线和水泥都不会有。因为没钱，停产了，下马了。各国就好比全球市场竞争的个公司。在全球市场还未衰落的时候，看到竞争者别人现金流出问题而自己现金流充沛的时候，难道不是想办法举债猛增力度抢占市场吗？对方现金流出问题了啊，这时候他举债成本比你惨多了啊。你不趁机用举债吧对方逼入万劫不复，难道想学宋襄公吗？在我看来，中国当时赌全球GDP继续增长。大家都印钱，这时候中国不印钱就无法抢到这些增长的份额。现在来看，赌对了。全球确实没有陷入通缩。至于后遗症？市场上别的竞争对手都开始借钱倾销了。到了狗斗时刻还洁癖的想不要后遗症？那就等着被群狗分尸吧。这帮经济学家，好像还说“业内已经定论”？还扯政治稳定作为论点？你们就继续自嗨吧。当然，你们是经济界的上帝吗。你们的方案总能做到收益最大且没后遗症嘛。正如你们每次都嘲笑操作者太傻，连“高抛低吸”的基本道理都不懂。在你们那个平行世界里。房价只需要看国内资金的？全球大通胀的时候，谁都知道房价必涨，你们却开始说破灭后的风险。你们是掩护庄家低位减仓吧。现在好了，全球通缩了，你们又说中国房地产贬值。扯淡啊。前8年全球QE出来的钱进入中国房市的比例是很小的是。何况真的进入深度缺货币的时候，谁能抛得了不动产？显然金融资产才是最主要的是第一波受害者啊。而且一来国内汇率管制。二来中国是除了美国最可靠的资金目的地。显然更先出现的是欧日和新兴国家的股债汇三杀啊。你们经济学家这时候不关注全球股债大崩盘这个更大的风险（只是对比房价，不是说真的立马出问题），却一边鼓吹“春季攻势”，一边说房价泡沫。这不是搞笑吗？这时候，不鼓励买房是对的。因为确实有房价长期阴跌的风险。但说出房价崩盘的又不提示房价下降会带来全球股债更大风险。这就怕是想让房资给股债庄家抬轿罗 收起

房地产泡沫不是一个新奇的新闻了，从02年开始就有人唱衰一线房地产价格，从09年之后越来越多人开始唱衰一二三四线房地产价格。可是呢？一眨眼，所谓泡沫已经膨胀了15年了。中国的土地财政+房地产信托的模式也不是这几年才发展起来。但是，虽然这篇文章中对诸多经济指标进行了看似详尽分析，包括GDP、通胀、人口断崖、遗产税征收等等，但我想问：为什么是2017年？对诸多指标的定量分析，和算命有区别么？另外，在我的逻辑框架里，我关注的是三点，第一是从央地博弈的角度来看，在税收营转增改革的背景下，地方政府是否有足够的财源支持从土地财政的循环里挣脱，煤焦钢等相关产业的转型步伐又是否跟得上？住房按揭贷款的按时偿付与居民福利之间如何取舍，即使崩盘后不能偿付，在此之前商业银行资产证券化的步伐又是怎样的都需要政策制定者综合考量。第二是从土地使用权改革的角度来看，中央能否下定决心“取消大限”，或者说实现地随房走都比文中提到的几个方面重要，第三是国家对小产权房的政策态度。这三点主要基于利益相关者决策、房地产经营成本和供给端会否发生质变考虑的。毕竟实际上这篇文章主要的分析还是基于宏观环境的分析，与其说他认为17年房地产面临危机不如说他认为17年宏观经济会面临危机。再换句话说，现在产业中并没有哪一个产业不受宏观环境的影响，不在危险边缘。 关于泡沫，我主要想说两点。 第一是我们不能笼统地说中国的房地产市场存在泡沫，要从结构上进行考虑：比如经济学家习惯以单一指标来考虑房地产价格水平，如租售比，并以之作为论据认为租售比失衡推导出中国房地产价格存在泡沫；但是如果有一天租金上涨，作为租售比这一指标开始向“合理水平”下降，那么相对应的经济解释则是房地产泡沫缩小，或者说租金水平趋于合理，这两种宏观解释似乎都是向着情况变好的方向发展。但是从普通无房居民的角度考虑，情况实际上是变坏了。另一种错误的认识是简单类比，比如把北上广深并列而谈，将城市划分为一二三线考虑。虽然四城市居民收入水平均高于其他地区，但实际上北上广深又有各自不同：北京由于目前的改革四环内外实际上应该应用两种分析框架，其内是中央政府的规划，其外的核心则是市政府搬迁后卫星城的建设和“留笼换鸟”后产业的人力资源结构；上海则主要考虑城市扩张的速度和规模；广州不同于其他三座城市之处在于其实际上存在大量的旧城改造的机会，如越秀老城区等；而深圳则承接香港溢出的房地产需求，并受进出口景气程度的影响较大。因此说，目前我国房地产价格水平的分析实际上还是相对粗略，虽然相关分析总是堆叠数据，但是缺乏实事求是的态度。在分析我国房地产价格问题时还应该就事论事，抓主要矛盾，单纯的认为十几种因素共同影响房地产价格来进行分析，得出的结论也一定是混沌的。 第二是泡沫的持续。人是两期动物，不是永久生存的。即使一部分泡沫存在，那么如果泡沫一直持续到你死掉还没破裂，那么对泡沫的认识也就没有意义了，毕竟长期来看，我们都死了。此外，目前的泡沫是否是一个持续的泡沫呢？几乎可以肯定，过去几年的房价总体水平与货币超发是离不开的。但是接下来，中国一旦依靠高居民储蓄跨越中等收入陷阱后，收入增速会否对解决当前的困局有所帮助？也就是说，泡沫实际上并非只有破裂一条路可以选，目前大家的恐慌主要还是来源于对未来自身状况的不确定，或者说不自信。 收起

缺乏立体化的城市公共交通方式使得中国的大城市范围摊不了太大，从市中心向外只能扩二三十公里，再往外没有合适的交通工具。于是永远是市区房子贵，远郊便宜从上海火车站可以一个小时多点到南京，30分钟以内到苏州，昆山，但是到自己的郊区往往两个小时都到不了，其实也就三五十公里。下了平均时速二三百公里的高铁只有平均时速三十公里的地铁，站距一两公里，不管路程是三五公里还是三五十公里。这里明显有一个断档。没有快速的三五十公里距离的快速交通方式，卫星城就建不起来，城市只能像摊大饼一样向外扩，大到一定程度就扩不出去了。小城市可以只有公交，中等城市可以以地铁为骨架网络，像北京上海这样的特大城市，再以站站停、一两公里站距的地铁作为骨干网络就不合适了。时速100公里以上，站距5公里以上的铁路或者大站地铁就很有必要，承担长途运输的任务。现在，在北京上海能比较舒适地生活工作，是不太敢把房子买在二三十公里之外的郊区的，即使现在工作不远，谁能保证将来不换工作呢？只要适宜通勤的城市范围无法扩大，一线大城市的房价就下不来 收起

不请自来吧。关于文章中提到的几个要素说说自己的看法。首先完全赞成时刻保留危机意识得态度，但现在媒体采访只是泛泛而谈，我们并不能看到各项数据、现象与结论得逻辑推导过程，当然这个过程很可能是别人立身之本不能乱说(不是说局座哦)。本人专业能力还不成熟，暂处于会挑毛病但经验缺少阶段，下面的话基本是挑刺，请多多包涵。1房产税，即便是多套房征税而不是全面征税，政府需要考虑得问题是，到底卖地挣钱还是房产税挣钱？去库存才是近期头等大事，房产税得征收直接冲击房地产一手市场，短期内并不是好政策。2遗产税，先吐槽天下财富固定的想法，营改增减轻企业负担也可增强社会经济活力，带来更多的税收或者让更多的企业活下去。减去得7000亿税收，不是保证对外得价格优势，就是节省了消费者支出…这位作者有比较明确的急功近利得趋势，符合地方主官，但对立法速度过于乐观。3，全国2014年房地产商品房销售面积12亿㎡(含商业、办公)，1800万新生儿，按80㎡(拍脑袋)、900万套房屋需求，是7.2亿㎡住宅。当然并不会同一年释放。实质上商品房12、13年(也就是90、91年生22岁)，商品房销售面积大幅增长。14年有回落，15年1-10月较同比是上涨得。4，这个方面没研究过5，异地安置越来越远，拆迁难度也将越来越大，深圳得城市更新制度可能成为重点学习对象，保障房制度未必能持续很久。6，小产权房对房地产市场得打击力度有多大？土地财政还要不要了？ 收起