出租人跟承租人的合同期限为10年,现在...

出租人跟承租人的合同期限为10年，现在剩余3年，合同没有注明（无写）承租人不能转让或转让给第三方租客。，如果现在承租人转让给第三方租客了，也没通知房东，找了个中间人当证人，直接签订了三年的合同，双方盖了手印，付了转让费，请问这份合同生效吗？？万一房东跑来闹事找不到承租人，第三方租客有法律规定来维护财产权益吗？