上海租售比已经900了,还要不要买房,年收益率百分之一点多,75年回本?

租售比这个指标可能毫无意义。买房投资的人不会寄希望于收租获利，而是转手倒卖获利。简单计算一下：静安一套100平900万的房产，每月租金1万，租售比1:900；2004-2013年，上海房价年均增长15.9%。假设这套房在5年之后卖掉，租金收益和房价差价分别是多少？租金我们按年均增长10%计算，每年收益分别是12万，13.2万，14.52万，15.97万，17.57万。五年租金收益总计73.26万。而五年之后的房价呢？900*1.159^4=1623.96万，差价高达723.96万。持有房产的增值收益是租金收益的十倍，所以谁会图那可怜的租金？有人就要说了，未来五年上海房价还能保持年均15.9%增长？未来谁都不好说，只是有这个预期。退几步说，即便上海房价保持年均5%增长，增值收益也高于租金收益。倒卖获利，理性决策。 收起

月租金1000的房子，年租金一共12000。我们现在假定一切额外的花销都没有，这个组约是所谓的Triple Net，租金就是NOI。那么按照900租售比（这个概念在美国很少听说），售价在900000。Exit Cap Rate是1.33%。这个比例是什么概念呢？现在纽约曼哈顿的income producing类的地产项目，无论是办公住宅工业商业，，无论哪个位置，只要你需要向银行或投资人证明你pro forma的合理性，你不可能把exit cap rate降低到3%一下。实际上，就算在市场最红火的那几年，3%也很少见。但是这一切的前提是你买了项目用来carry的！私住宅（condominium）不是这个范畴啊！根本的问题就是，你如何看待你买房的投入。按照NOI/Exit Cap得到的结果是我们看待投资成果的手段，房子是你的金融工具么？就算在租房市场已经完善到令人发指的美国，私人拥有的房屋也很难当作金融工具来看待，更何况租房市场不那么透明规范的国内市场了。换句话说，难道你以为432 Park Avenue这种均价买到1500$/SF的大奢condo，买主是按照Exit Cap来算收益？必然不是啊！买的就是这份奢华啊。地产定价方法最直观简洁的就是尽量同等条件的情况下进行寻找多个数据计算平均售价。（sales comparison）。找到了足够多的comps，自然可以定价。这个道理是放之四海而皆准的。就算你要买432 Park，也最好比较比较同等奢华程度的住宅的售价。 收起