或许是个好方向。去年年底的时候逛过首尔的房产中介，首尔的住宅开发起步要比国内要早，也经历了像国内房价一样永远涨的年景，从它的现在或许能窥探到一些城市房市的未来。韩国的中介说“早些年涨的最快的公寓这几年房价一直没有怎么变过，但是市区别墅的价格这两年翻了两倍”。我想大概有几个原因吧：一. 别墅上涨1. 稀缺性：首尔是山地，类似重庆，城市范围有限，别墅这种低密度的用地越来越少。2. 购买力变强：经济一直 展开
或许是个好方向。去年年底的时候逛过首尔的房产中介，首尔的住宅开发起步要比国内要早，也经历了像国内房价一样永远涨的年景，从它的现在或许能窥探到一些城市房市的未来。韩国的中介说“早些年涨的最快的公寓这几年房价一直没有怎么变过，但是市区别墅的价格这两年翻了两倍”。我想大概有几个原因吧：一. 别墅上涨1. 稀缺性：首尔是山地，类似重庆，城市范围有限，别墅这种低密度的用地越来越少。2. 购买力变强：经济一直发展，大家的购买力越来越强。3.大家庭文化：大家庭会住在一起，需求存在，请参考 顺风妇产科，澡堂老板之类的百集韩剧。。。。二. 公寓不涨1.投资多样化：经济危机的时候首尔房价也回落过，破了不跌神话，这几年投资房地产热情下降了，投资少了房价也就稳了。2.供应量不错：首尔作为韩国核心，年轻人口不断涌入是必然的，按理来说应该像北上深一样涨涨涨。但是首尔供应量貌似也跟上了人口增长的节奏，控制住了房价。江南区大片的高密度新建住宅，高层住宅一栋楼就可以装好多人进去。首尔开发了很多不错的卫星城，吸收走了很多刚需，类似多媒体城之类的，从仁川机场到市区每一个地铁站都是一个新城。对标目前的上海，嘉定新城，松江新城，浦东之类的各种新区是非常明显的刚需板块。然后随着首尔，我想这样猜想一线城市的之后的楼市：1. 被填充的卫星城（被刚需唤醒的睡城）：就比如廊坊的首都特区，上海的各个新城，由于城区的用地稀缺，这些新城会成为刚需的核心去化区（其实一直都是。。。）2. 大改善房和联排别墅之类的需求和购买力增强：我们国家还是以小家庭文化为主，再加上独生子女和二孩的限制，不会像韩国一样对独栋有那么大的需求。但随着生育放开，未来需求会不断增强，至少4房需求是不断增长的。还要说的是，发展方向并不代表是现在合适的投资方向。稀缺性 - 物以稀为贵，上涨最快的都是稀缺的。地段，指的就是稀缺性。1.卫星城不稀缺。一般供应量巨大，涨得比较慢，参考嘉定。在房价下跌时，这些区域因为租金低，房价支撑弱，一般也会大幅领跌。2.郊区别墅现在也很多，涨得很慢，而且毕竟需求小，细分市场客户较少，和市区价格完全不能比，参考上海每月司法拍卖时基本打六折别墅们。周期性 - 不是不买，是时机很重要。买入时间和稀缺同样重要。大家都想得到那个稀缺的东西的时候，它才会一骑绝尘地升值。1.卫星城的买入点：领跌的卫星城在房市低迷的时候一般也是全市打折力度最大的区域，如果这个卫星城已经在苏醒途中（入住率高）且未来供应小的话。可以逢楼市低迷时打折买，等楼市回暖时高于正价卖出。2. 别墅的买点：和收入发展阶段相关，适合长周期投资。目前别墅涨幅肯定不如市区房，两三年内趋势估计也不会变。比较适合长线，而且总价高流动性比较差，在出手时也要最好一人一价比较难以市场价套现的心理准备。我们如果以十五年为投资周期，从保值和增值空间来说，靠近市区的别墅实在酷炫，但是它的总价也让人望尘莫及，这种大总价的投资流动性实在太差，需要流动的时候可能就要打折出售了。把韩国的趋势做些本土化调整，或许一线城市市区内的大改善房是一个比别墅明智的投资，兼顾稀缺性和流动性，也符合更小的家庭结构需求。——————————————————————————————————说了这么多，主要是想表达一句 “嗯，我就是那么地想做一个房产中介= <”。 收起
