在地产从业者看来,「不再建设封闭式小区」会对住宅地产方面带来哪些深远影响?

在这片土地上，从没有什么政策是平等执行的。不要做梦机关大院，干部家属区，高档富人区……类似这些地方会开放了。当代中国的每一次再分配最终都是演变成权贵对弱势百姓的剥削。 鉴于这个政策明显的荒谬，所以不罗列各种质疑了，仅谈几点宣传中我觉得显然站不住脚的地方 和国外比？要知道国外是很少有小区这个概念的，人家土地是私有的，外围以别墅为主，没有公共面积，出了自家小花园就是道路，这很正常。而CBD主要以公寓为主，地下有车库，楼里有大堂，有门禁，有咖啡吧，有健身房……总之有一切配套，出了大楼就是马路这也很正常。可是中国的住宅几十年来就是小区模式。各种配套设施都是以小区为单位，业主共同出资，共同享有。小区内的单栋建筑根本从设计之初就不具备配套服务能力。就连最基本的变电间或者水泵房可能都不在楼里。这个时候不谈国情了？不谈中国特色了？ 至于道路，别忘了所有小区的土地都是花了地球少见的所谓土地出让金从政府手里租来的，哪里是路哪里是房都是各规划局的大佬们划出来的。现在来说道路不合理？断头路多？怪我咯？而且现在有哪个小区里是双向4车道还是有红绿灯？有几个小区具备道路通行条件的？改成道路只怕是天天车祸不断，居民上班连门都出不去吧。 最后，也是最关键的就是产权。在这个行政高于法治的地方，狗腿子总有无穷的借口去曲解法律。新闻里某砖家谈到了补偿问题，竟然在这个时候不要脸的搬出政府有权征用居民房屋用地的条款，竟然更恬不知耻提出用房产的剩余年限来计算经济补偿。这就相当于20万的汽车强行征用了4个轮胎，并装上4个垃圾桶，然后补偿给车主2000块轮胎钱一般荒谬。所以，1、小区的道路及配套设施是不能简单按面积折算价格的，你要补偿就要补偿小区打通前后房价的差额，这还仅仅是房屋本身。换句话说，没有轮子的车只能当废铁卖1万，所以请补偿给车主19万。2、按剩余年限折算？这位砖家你敢不敢再说一次？为了保房价，政府吞吞吐吐，遮遮掩掩到现在也只敢含含糊糊的说“房产70年到期后自动续期”。这智商，狗腿都当不好啊。 收起

站在开发商角度，讲一下将来产生的影响：1、抛弃大盘概念：现在哪个城市的开发商，动不动都是40万方、100万方，实际上分期开发一次性有10万方都很不错了。很有扯虎皮做大旗的虚假繁荣。所以，以后的开发商都会逐步抛弃大盘的概念，主打个性化、主体化、精致化小盘。很多三四线城市，就会少很多为圈地而圈地的行为；2、楼盘底商增多：既然以后每个盘都限制开发地块面积，那么开发商就会用在住宅下面建设住宅底商或裙楼。卖不卖得掉不是关键，建设底商可以解决各位所考虑的治安问题，也能跟尽量把住户往楼上提，增强住户的体验感；楼盘底商增多的话，那么整个商铺的价格也许就会拉低；3、土地价格更高：我想，这才是我们伟光正的党所考虑的事情。大型开发商都集中、小块拿地的话，有利于快速炒高地价，进一步拉高房价；4、规避建设成本：各位所考虑的，谁来投资公共地块上的路网开发与维护。这个事情，新拿地的开发商是肯定不会做这个事情的。所以，开发商会想尽一切办法规避；5、建筑容积更高：开发商都只能小块拿地的话，低密度无疑会极大的提高成本。因为，就算地价成本不变，管理成本、营销成本等很多不能分摊。所以，开发商会想尽办法使劲抬高容积率，5、精简营销成本：以后，也许就不会为了那么三五栋房子建一个高大上的营销中心，房产电商类的网站估计会更受重视；6、楼盘项目增多：大开发商想操作大盘的时候，会和当地官员苟合，把周边多个地块一起拿下来。那么，为了规避小区道路拿出来作为市政设施，开发商必定会小块拿地，且做成多个项目名称。到时候，满天都是眼花缭乱的地产案名；7、物业服务贬值：一般来说，小盘的话物业服务通常不会太好。以后的物业公司，也许真的会消失，物业和业主之间的矛盾会更加增强。多楼盘的小区，物业可以通过多个渠道分摊成本，只有几栋楼的小区，就靠着这些业主赚钱，如果几个业主不交物业费的话，物业就可能亏损。物业没有那么强的抗风险能力，只能请一些老弱病残来看大门，更加会恶化物业和业主的矛盾，降低物业服务品质；8、治安管理困难：很多人都说到不会出现太多的治安问题，我只能呵呵了。集中管理的好处，确实能规避很多小偷小摸的事情。以后你想想，你买的房子下面，就是早餐点、啤酒摊、烧烤摊，再加几个拉着音响唱歌的流浪歌手，你就知道有多舒服了。再加上没有地方停靠的车辆往小区路上一摆，转个身都不容易。现在，很多城市的新区回迁房不就是这样吗？路网不都很密布吗？但是，楼下各种店、三教九流之辈不就混杂吗？10、休息场所缺乏：没有了大社区，小孩子、老年人的休憩场所确实会少很多。不要跟我讲国外的太多大道理，这里是中国。在电动车、摩托车、小车横冲直撞的今天，就那么几千平米的小区绿化，你想让我体验出什么感觉来？人不能一辈子憋在这个几千平米的小小区里吧？带个孩子出去散散步，能不提防各种车辆吗？11、跨层结构出现：不排除一些开发商，会在多个地块之间做跨层、跨小区的空中连廊或者广场，连廊下面部分作为市政通行，连廊部分作为小区内的广场，为业主提供休息娱乐场所。这样的话，在现在的建筑规划情况下，会提升楼盘公摊，但能保障原来的业主所追求的那种大社区的独立感。你地面不让我连了，我就连空中嘛。12、高楼层更畅销：现有业主都喜欢低楼层、低密度的房子，未来随着容积率提高，更多的人会为规避地上的影响而选择高楼层，以后是楼层越高销售价格也越高了（现在基本也这样）；13、园林行业受损：以后的住宅要吸引客户，不会再是以景观的名义作为大卖点，应该会通过功能性来打造宜居场所。几千平米的场地，能打造出什么好看的园林？所以，园林景观不会那么受重视，更小的小区范围内，开发商会考虑更多的复合型功能来取代。所以，对园林行业肯定是有影响的；14、存量房快速去化：那些不适合开放（如有底商和车库）小区的新房、二手房将会被热捧，能加速现有房产的去化，提振二手房市场；基本就想到这么多。很多人在前面讲了很多大道理，说实话我没有那么长远的国际眼光。在中国，一个分税制就能带来如今各地政府对土地财政的追捧，带动房价疯狂上涨。拿着国外那套健全的法律体制下的东西搬到中国来，真是不会有那么多的效果。上有政策，下永远有对策。虽然，对于政府而言这不是关键的一条，但绝对是影响到以后住宅和商业规划很重要的一条。正是如今政府对建筑的管控体制，就如同广电总局对电视、电影的管控，才导致如今所有城市的千城一面。至于那么什么特色街区、融洽邻里的概念，想想就得了，再过十年也不会有大变化。我虽然不支持大社区的建设，但认为同样的一刀切的密路网的布局也是不对的。到时候，有关系的继续搞大社区，没有关系的开发社区空间，基本就会形成双轨制了。想法总是美好的，事实却未必！——————————————————————————————————————再加一句：中国的税制不改，开放更多的小区都会照样拥堵。因为我们的税制与转移支付制度，造成城市（尤其是大城市）越来越繁荣，农村（欠发达地区）越来越穷，所有人想要发展必须去大城市。年轻人必须去北上广发展，也是这个道理。正是因为这样，再多的毛细血管，也阻挡不了城市人口和汽车的迅猛增长。城市爆炸式增长，岂是降低人居品质，开放小区可以实现疏导的？ 收起

鲁迅：我独不解中国人何以于已成之局那么委曲求全，于初兴之事就这么求全责备。 这个意见稿亮点颇多，甚至啊是振奋人心。当然有不足有缺陷，怎么那么多脑补？--------------大家先来看看“已建成的住宅小区与单位大院要逐步打开”在全文中占多少比重-----------------------------------------没看意见稿全文别吵吵行吗--------------------全文附：《对<中共中央、国务院对城市规划的意见稿>的读后感》首先说明，1、2两项，本来是包含在具体规划内的。而且是具体规划中，优化街区路网结构中的两个小项。与整个意见的分量决不可同日而语。但是群众比较关心，所以单拎出讲一讲。1、首先讲公共道路的问题。大家一想公共道路，就乱了天了。三教九流都要扎堆往这里来了，不得了。实际上，公共道路是个常态。胡同是不是公共道路？是的。但是胡同的人际生态营造是最好的。公共道路和安全、和人际关系没有必然联系。不是封闭小区的人际生态营造最好，也不一定临街就不安全。大家或许去查一查盗窃发生率。不是一提到公共道路，就意味着社会车辆扎堆。这里有个交通调配的问题。小区间公共道路，一定是微循环。也就是说，主要承担的还是本区域内的交通，而非跨区域交通。这个不是法律强制规定的，也不是保安强制引导的。这是交通规律自然形成的结果。由此：而引发的一个问题。这只是长达万言的意见稿中的一句话，不是圣旨。也不是具体规划。这不得不提到媒体的作用。媒体讲究接近性原则。报道一个事件，要抓出事件中与受众最接近的点。这个意见稿中，依法规划、与刑法对接、地下管廊等等，和老百姓太远。唯独“原则上不再建设封闭住宅小区，已建成的住宅小区与单位大院要逐步打开”是切身利益。赶紧宣传，大家一块，卧槽！政府要拆我家小区了，斯巴达了。实际，这是推广街区制的具体建议步骤。意见稿注重的是规划，而不是解决步骤。还是那句话，街区制是常态，贝克街221号是不是街区？耳朵眼胡同10号是不是街区？又不是以前没有过。说实在话，大小区是开发商最大限度利用土地搞出来的产物。那怎么改呢？当然是首先不再建设。第二呢，就是拆。肯定也是先拆单位大院比较方便，一搬迁就没了。你说，绕着北京金台西路朝阳北路金台路朝阳路走了好大一圈花了四十多分钟，然后别人告诉你这围着的只是一个人民日报大院。你会不会很崩溃？这拆分开来，劈开几条道路好不好？单位大院才是重头戏呢同志们。住宅小区，我觉得难。估计要放到很以后。就是一般性拆迁，那是一对多模式谈判，谁都头疼，从技术上来说也应该放在最后。或许等到小区自然老化都说不定（比如70年产权到期之后）。毕竟这个意见稿是管长期的。“逐步打开已经建成的小区”在全文中真的是。。。很小很小，非常微弱的一句话。你能注意到，应该感谢嗅着血腥味顺杆爬的媒体，以及它们提炼标题的能力。提问者主要问的是将来小区的形态。这，只能狂想一下了。首先，超高层小区不会有，因为边际成本太高。第二呢，不一定意味着小区全开放，应该是会对小区规模进行限制，比如说，三五栋楼，一个管理区块，区块内也可以封闭式管理。第三，这时候的临街，和之前的临街概念是不一样的。楼下是干道还是小路，差别很大。2、窄马路、密路网。还是注重城市微循环。你们都说纽约曼哈顿好，说人家就是窄马路、密路网。首先，路网密，能够缓解主干道的车流，不必绕行了嘛。窄呢？是相对概念。顺道说一句：上海的外滩一带老建筑街区，就是窄马路、密路网。那么多九江路啊金陵东路啊，多窄，离多近，是核心区不？堵过车吗？北京现在的规划就是，宽马路、主干道、稀疏路网的典型代表。看看这德性。关键是，马路的涵义有多种。主干线、次干线、支线、一般道路。慢行线系统。街区步行街。不要强行脑补。密路网是有成本的。是政府出让大块土地，搞规则，责令开发商预留路网呢？还是以小区块土地出让，地方政府承担路网土地成本呢。这在将来是核心胶着点。超大小区是地产开发商为了最大限度利用土地搞出来的怪胎。不是常态。实际上，这个政策出来后，对地产商是个约束。如果拿到大块土地，那么要牺牲部分土地，做公共道路，就是捐出去了。如果难道小块土地，那么开发的空间就小了很多。我的朋友小鱼说“对啊，街区化了，小区道路归谁建？归谁养护？产权归谁？开发商不是承包商，你要把规划放在市场之上，那你直接找工程队施工好了。政策是好的，但不能一刀切，要循序渐进。商品住宅的方向是个性化定制化，土地利用效率不应该跟人民生活品质对立起来。”不过，虽然开发难度上去了一些，但是地产商们也应该到了需要用脑子挣钱的时代了吧。着重强调这是意见稿，和具体规划有着千万里的差别。这个小区如何建、将来的旧小区如何拆，这是城市规划部门的具体工作人员殚精竭虑的工作成果，出台与实施也有相当的程序要走。3、依法制定城市规划。4、一张蓝图管到底的问题。这是能不能有权威的关键问题。5、城市依法治理之：推动城乡规划法与与刑法衔接。这主要是对一张蓝图管到底的制度保证，与依法制定规划的法理监督。领导不能再拍脑袋规划、拍大腿决定、拍屁股走人。6、建造方式这是产业链的问题。意味着产业链的属地转移、产业链更新。7、地下综合管廊。好事！第一层，是减少重复建设。第二层，是有效规划地下空间，为后续规划建设做保证。8、指导思想。指导思想是五位一体总布局。这里要谈一谈啥叫五位一体。三中全会以后，确立了以经济建设为中心。后来“清除精神污染”，决定物质文明建设、精神文明建设两手抓、两手都要硬。这是两位一体。党的十五大，全面推进依法治国，相当于扩充了精神文明建设的内涵，形成了“经济建设、文化建设、法制建设”的三位一体总布局。这截止于长者的十五大。胡温核心上台后，遇到SARS疫情，疫情过后，深感社会动员力量、应急预案的匮乏。于是在十六大形成了“经济建设、文化建设、法制建设、社会建设”的四位一体总布局。十八大后，又将生态文明建设纳入布局，形成了五位一体总布局。这是可以说是根据马斯洛需求金字塔，在规划中把新需求逐步纳入的鲜活案例。9、城市治理方式之改革城市管理体制。最重要的：社区自治。社区建设。也就是，底层共同体建设。居民自治良性互动。这是制度设计。10、公共交通。要求特大城市公共交通分担率在40%以上，中小城市达到20%。也就是说，在老家买辆车开开，比在北京容易。中心城区公交站点500米全覆盖。11、公共服务设施。社区医院、博物馆之类。12、海绵城市。这个应该与房屋建造方式结合来看，是城市建造方式的革新。比如雨水集纳、河流泄涝等。13、城市生态。其实就是生态文明建设的指导落地。14、垃圾处理。5年时间表。解决餐厨垃圾与建筑垃圾的循环与处理问题。牛皮吹出来了，看你表现。15、城市智慧管理。云计算之类的。这是废话。随着技术发展，自然会这样。16、提高市民文明素质。废话。17、其余的套话。落实啊、贯彻啊。等等。没有看全文，只看了一个标题，就记住一个要拆你们家小区的，真是脑残。 收起

这么多答案，一个干货都没有，我朋友圈对于此事的反应都比知乎全面的多。--------------------我这也不是干货，就是闲聊。净扯犊子，现在封闭小区改了不现实。我家小区，有湖有河有大鹅，兔子野鸡芦苇小鱼蛙鸣，绿化一级棒，整得跟公园似的，你说开放就开放？这要是开放了，花估计得被摘没了，大鹅兔子野鸡都得被人抓走吃肉，小鱼青蛙也得被那帮熊孩子祸害死。花那么多钱买的房子，就是看中绿化和物业了，再说我地上车位咋算啊？来乱停车的怎么办啊？我给他砸了行不行？1，路不够宽2，小区里面的路质量经不住车来车往（且有压力砖路面）3，停车怎么办，双车道一半停车变单车道（这是现状）4，物业费怎么说？5，物权法是不是一纸空文？6，安保呢？7，你晚上让不让人睡觉？敢扔花盆的肯定大有人在。落实费劲，新建的盘还差不多。不要盲目借鉴，要结合实际情况，治大国如烹小鲜，城市与城市都不能套用一个模式，感觉属于拍脑门子决定。 收起