小城市规划建设商铺需要注意些什么?

公司在四线小城市河边有一块地，现在城市规划要沿河修路+景观带。目前考虑在路的对面修大约9000平方米的两层的商铺，全部自己长期持有沿河上游大约一公里处是比较繁华的区域，晚上行人众多。但目前的地点并不算繁华，四周主要是普通的居民小区，还没有完全成型。该城居民有傍晚逛街散步的习惯，但消费水平比较低。目前附近的商铺租金大约20~30块/平米/月。如果就按这个价格计算的话，建设商铺的投资（不算土地价格，地是自有的）的回报率大约13%，如果算上地价，回报率就只有7%左右我想问的问题是，如何规划比较靠谱？有哪些可以选择的定位？操作上需要注意些什么？（业主并没有操盘这种项目的丰富经验）这个问题恐怕过于宽泛，回答不必局限于这个具体的案例，也可以讨论一下小城市规划商铺的一般经验，以及行业的长期趋势我比较担心的一个问题是，现在在网购的竞争下，小城市的商铺似乎比较萧条，往往是散步的行人不少，但光顾铺面并消费的却不多。在这种大背景下，从长远看（10~30年），如何计划比较理性？ 收起