二手房交易,卖方买房不满2年,中介建议先做公证,满2年后再过户,如何规避风险?

中介说满2年后再过户可以免营业税，但是查到这种做法存在风险。如果在这段时间内存在变数，那买方可能承受巨大损失。请问如何才能规避其中风险？是否可以要求卖方或中介提供担保？担保协议的要点有哪些呢？