房产税阶梯制是否能够将房价调控到合理水平??

最近一直在思考这个问题：假设，中国真的要开征房产税，那么如何征收？从房产税的征收目的上，以本人愚见，可能有这么几个：1. 增加税收（主因）：在开发越来越深入的大城市，随着可以卖土地越来越少，政府的土地出让金收入会逐渐枯竭，房产税这个税种将是个代替出地出让金的可持续性收入；2. 调控房价：合理设置房产税，可以起到调控房价的作用；其他什么反腐之类的原因，个人觉得就是个副产物，甚至是个妨碍房产税落地的阻力。所以不去讨论。作为小老百姓，我不太关心第1点，思考的重点在第2点。毕竟自己只是想房价回归理性，买个房子成个家。那怎么设置房产税才算合理呢？我想可能会有两个方向：1. 固定税率，按套房的市值征收n%的税率：不管一个人有多少套房，对每套房每年征收固定的n%的税率；2. 阶梯税制，房子越多的，税率越高：老王有10套房产，91年买第一套房，这套不征税；92年买了第二套房，这套房子按市值每年征1%的税；93年买第三套房，这套房按市值每年征2%的税......以此类推（这里的1%，2%都是我假设的）。这两种征收方式对房价、租价的影响有什么区别？对于第1种，我觉得只会推高房价和租价。因为交易的时候，这个固定的税率最终都会转化为交易成本，和房产交易税一样的意思；但是第2种，我觉得就是完全不同的效果了。现在很多有钱人喜欢买房子，租出去，边收租金，变等升值，不能更爽了。但是如果实行了阶梯房产税，假设这个有钱人有50套房，假设他买的第51套房，每年的阶梯税率到了市值的50%，如果一年内房价升值幅度+租金收入达不到50%，那么他绝不可能持有这套房，只能选择卖掉。而且，在他想卖掉的时候，也绝不可能把这50%的房产税转嫁给刚需买房者，因为假设这个刚需者目前没有房产，那买过来就是他的第一套房，按照假设是没有房产税的。这样的一个反馈调节机制，必定能够平抑房价，减少囤积居奇造成的房价虚高。不知道大家觉得如何？ 收起